Rechtliche Grundlagen: Vermieter der Wohnung verweisen

Hausrecht des Mieters: Die rechtliche Basis zum Verweisen des Vermieters

Das Hausrecht des Mieters ist der zentrale Hebel, um den Vermieter bei Bedarf aus der eigenen Wohnung zu verweisen. Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags erhält der Mieter nicht nur das Nutzungsrecht, sondern übernimmt tatsächlich das alleinige Hausrecht für die gemieteten Räume. Das bedeutet: Der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung betreten – und Sie können ihn, falls er sich dennoch Zutritt verschafft, sofort und rechtlich abgesichert zum Verlassen auffordern.

Juristisch betrachtet ist das Hausrecht eng mit dem Besitzrecht (§ 854 BGB) verknüpft. Sie entscheiden als Mieter eigenständig, wer Ihre Wohnung betreten darf und wer nicht. Das umfasst ausdrücklich auch den Eigentümer beziehungsweise Vermieter. Ein „generelles Zutrittsrecht“ für den Vermieter existiert nicht. Lediglich in ganz bestimmten Ausnahmefällen – etwa bei Gefahr im Verzug oder nach rechtzeitiger Ankündigung und berechtigtem Anlass – kann der Vermieter ein Zutrittsrecht geltend machen. Ohne diese Voraussetzungen ist Ihr Hausrecht uneingeschränkt.

Wichtig: Das Verweisen des Vermieters aus Ihrer Wohnung ist nicht nur erlaubt, sondern wird durch die Rechtsprechung gestützt. Der Bundesgerichtshof hat hierzu eindeutig Stellung bezogen und klargestellt, dass der Mieter das Hausrecht ausübt und den Vermieter auch gegen dessen Willen aus der Wohnung weisen darf. Das gibt Ihnen als Mieter eine starke rechtliche Position, falls der Vermieter eigenmächtig handelt.

Praktisch bedeutet das: Treffen Sie den Vermieter unangekündigt oder ohne Ihr Einverständnis in Ihrer Wohnung an, können Sie ihn sofort auffordern, die Wohnung zu verlassen. Sollte er sich weigern, dürfen Sie sogar – natürlich verhältnismäßig und ohne Gewaltanwendung – auf die Entfernung bestehen. Im Zweifel können Sie auch die Polizei hinzuziehen, denn das eigenmächtige Betreten stellt einen Hausfriedensbruch dar (§ 123 StGB).

Zutrittsrechte des Vermieters: Zulässige und unzulässige Gründe für das Betreten der Wohnung

Zutrittsrechte des Vermieters sind im deutschen Mietrecht eng begrenzt und klar geregelt. Damit Sie als Mieter nicht plötzlich unangenehme Überraschungen erleben, lohnt sich ein genauer Blick auf die konkreten Gründe, die einen Zutritt überhaupt rechtfertigen – und auf Situationen, in denen der Vermieter draußen bleiben muss.

Zulässige Gründe für das Betreten der Wohnung:

• Notfälle: Etwa bei einem Wasserrohrbruch, Brand oder wenn Gefahr für Leib und Leben besteht. Hier darf der Vermieter auch ohne Ankündigung eintreten, falls Sie nicht erreichbar sind.
• Ablesen von Zählern: Für die jährliche Heizkosten- oder Wasserabrechnung ist ein Zutritt nach rechtzeitiger Ankündigung erlaubt.
• Reparaturen und Wartungsarbeiten: Stehen notwendige Instandsetzungen oder Modernisierungen an, darf der Vermieter die Wohnung betreten – allerdings nur nach vorheriger Terminabsprache.
• Besichtigung mit Nachmietern oder Kaufinteressenten: Auch hier gilt: Nur nach vorheriger Absprache und mit berechtigtem Anlass.
• Regelmäßige Zustandskontrolle: Diese ist nur in größeren Abständen (üblich: alle fünf Jahre) und mit Ankündigung zulässig.

Unzulässige Gründe und typische Fehler:

• Spontane Kontrollbesuche: Der Vermieter darf nicht „einfach mal nach dem Rechten sehen“ oder ohne konkreten Anlass vorbeischauen.
• Unangekündigtes Betreten: Ohne Terminvereinbarung oder Ihre Zustimmung ist der Zutritt grundsätzlich untersagt – selbst bei scheinbar harmlosen Anliegen.
• Persönliche Neugier: Private Interessen, etwa um die Einrichtung zu begutachten oder aus Misstrauen, sind kein rechtlicher Grund.
• Hausordnungskontrolle: Auch das Überprüfen der Einhaltung der Hausordnung rechtfertigt keinen unangekündigten Zutritt.

Merken Sie sich: Jeder Zutritt muss einen triftigen, nachvollziehbaren Grund haben und im Vorfeld angekündigt werden. Fehlt es daran, dürfen Sie den Vermieter konsequent abweisen – Ihr Recht steht auf Ihrer Seite.

Vorteile und Nachteile beim Ausüben des Hausrechts gegenüber dem Vermieter

Rechtsmittel bei unerlaubtem Betreten: Wie Sie den Vermieter wirksam verweisen

Wenn der Vermieter ohne Ihre Zustimmung Ihre Wohnung betritt, stehen Ihnen verschiedene Rechtsmittel zur Verfügung, um Ihr Hausrecht durchzusetzen und sich zu schützen. Wichtig ist, dass Sie besonnen und rechtssicher handeln – impulsives Verhalten kann die Situation verschärfen oder sogar rechtliche Nachteile bringen.

• Direkte Aufforderung zum Verlassen: Sprechen Sie den Vermieter klar und bestimmt an. Fordern Sie ihn auf, die Wohnung sofort zu verlassen. Bleiben Sie dabei sachlich, aber unmissverständlich. Es reicht ein Satz wie: „Sie haben kein Recht, sich hier aufzuhalten. Bitte verlassen Sie die Wohnung jetzt.“
• Dokumentation des Vorfalls: Halten Sie das unerlaubte Betreten möglichst genau fest. Notieren Sie Datum, Uhrzeit, beteiligte Personen und den Ablauf. Fotos oder Zeugen können Ihre Position zusätzlich stärken.
• Abmahnung aussprechen: Reagiert der Vermieter nicht oder wiederholt sich das Verhalten, können Sie eine schriftliche Abmahnung verfassen. Fordern Sie darin unmissverständlich, solche Handlungen künftig zu unterlassen. Eine Abmahnung ist oft Voraussetzung für weitere rechtliche Schritte.
• Polizei einschalten: Bleibt der Vermieter trotz Aufforderung in Ihrer Wohnung, können Sie die Polizei rufen. Das eigenmächtige Betreten erfüllt den Tatbestand des Hausfriedensbruchs und ist strafbar.
• Unterlassungsklage einreichen: Bei wiederholten oder besonders schwerwiegenden Verstößen können Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Unterlassungsklage erheben. Das Gericht kann dem Vermieter untersagen, Ihre Wohnung künftig ohne Ihre Zustimmung zu betreten.
• Schadensersatz fordern: Entsteht Ihnen durch das unerlaubte Betreten ein materieller oder immaterieller Schaden, können Sie diesen geltend machen. Das umfasst zum Beispiel beschädigtes Eigentum oder eine Verletzung Ihres Persönlichkeitsrechts.

Wichtig: Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten, um Fehler zu vermeiden und Ihre Ansprüche konsequent durchzusetzen. Je klarer Sie dokumentieren und reagieren, desto stärker ist Ihre Position – und desto geringer die Chance, dass der Vermieter sein Verhalten wiederholt.

Beispiel aus der Praxis: So verweisen Sie den Vermieter rechtlich korrekt aus Ihrer Wohnung

Stellen Sie sich vor, Ihr Vermieter steht plötzlich unangekündigt in Ihrer Wohnung – und Sie möchten jetzt alles richtig machen. Hier ein praxisnahes Vorgehen, das sich bewährt hat und juristisch Hand und Fuß hat:

• Ruhe bewahren und Situation erfassen: Atmen Sie erst einmal durch. Verschaffen Sie sich einen Überblick: Ist der Vermieter allein? Gibt es Zeugen? Was ist der Grund seines Erscheinens?
• Höflich, aber bestimmt auftreten: Sprechen Sie den Vermieter direkt an. Sagen Sie klar, dass Sie den unangekündigten Besuch nicht akzeptieren. Formulieren Sie zum Beispiel: „Ich bitte Sie, meine Wohnung jetzt zu verlassen. Sie haben aktuell kein Recht, hier zu sein.“
• Zeugen hinzuziehen: Falls Nachbarn oder Mitbewohner anwesend sind, bitten Sie sie, als Zeugen zu agieren. Das erhöht Ihre Beweissicherheit erheblich.
• Den Vorfall dokumentieren: Notieren Sie sich sofort nach dem Geschehen alle Details: Datum, Uhrzeit, Gesprächsverlauf, eventuelle Reaktionen des Vermieters. Das kann später Gold wert sein.
• Folgeschritte ankündigen: Kündigen Sie ruhig an, dass Sie den Vorfall dokumentieren und sich rechtlich beraten lassen werden. Das zeigt Entschlossenheit und kann abschreckend wirken.
• Keine Eskalation: Vermeiden Sie laute Auseinandersetzungen oder Drohungen. Ein sachlicher Ton wirkt oft Wunder und schützt Sie vor späteren Vorwürfen.

Mit diesem Vorgehen verweisen Sie den Vermieter nicht nur rechtlich korrekt, sondern auch souverän aus Ihrer Wohnung. Das schafft Klarheit – und Sie behalten die Kontrolle über Ihre Privatsphäre.

Hausfriedensbruch durch den Vermieter: Strafrechtliche Folgen und Ansprüche des Mieters

Hausfriedensbruch durch den Vermieter ist kein Kavaliersdelikt, sondern eine Straftat mit spürbaren Konsequenzen. Wer als Vermieter ohne rechtlichen Grund in die Wohnung eindringt, riskiert nicht nur eine Anzeige, sondern auch empfindliche Strafen und zivilrechtliche Ansprüche des Mieters.

• Strafrechtliche Folgen: Das unerlaubte Betreten der Wohnung erfüllt den Tatbestand des Hausfriedensbruchs gemäß § 123 StGB. Wird der Vermieter angezeigt, droht eine Geldstrafe oder sogar eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr. Die Staatsanwaltschaft prüft dabei, ob ein berechtigtes Interesse am Zutritt bestand – fehlt dieses, wird das Verfahren meist eröffnet.
• Zivilrechtliche Ansprüche des Mieters: Neben der Strafanzeige kann der Mieter zivilrechtlich gegen den Vermieter vorgehen. Dazu zählt insbesondere der Anspruch auf Unterlassung: Das Gericht kann dem Vermieter per einstweiliger Verfügung verbieten, die Wohnung erneut zu betreten. Bei wiederholten Verstößen sind auch Ordnungsgelder möglich.
• Schadensersatz und Schmerzensgeld: Entsteht dem Mieter durch das Verhalten des Vermieters ein materieller oder immaterieller Schaden – etwa durch die Verletzung der Privatsphäre oder psychische Belastung – kann er zusätzlich Schadensersatz oder sogar Schmerzensgeld verlangen. Die Gerichte erkennen solche Ansprüche immer häufiger an, wenn die Eingriffe schwerwiegend sind.
• Folgen für das Mietverhältnis: In besonders gravierenden Fällen kann das Verhalten des Vermieters eine fristlose Kündigung durch den Mieter rechtfertigen. Das Vertrauensverhältnis gilt dann als nachhaltig zerstört.

Fazit: Hausfriedensbruch durch den Vermieter bleibt für diesen selten folgenlos – Mieter haben starke rechtliche Hebel, um sich zu wehren und Ansprüche durchzusetzen.

Hausverbot gegen den Vermieter: Was erlaubt ist und was nicht

Ein Hausverbot gegen den Vermieter ist ein scharfes Schwert, das im Mietrecht jedoch ganz eigene Spielregeln hat. Anders als bei beliebigen Dritten können Sie als Mieter dem Vermieter nicht pauschal und dauerhaft den Zutritt zu Ihrer Wohnung untersagen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dennoch: Ein Hausverbot ist möglich – aber nur unter bestimmten Bedingungen.

• Zulässigkeit: Sie dürfen dem Vermieter ein Hausverbot aussprechen, wenn er wiederholt ohne rechtlichen Grund oder ohne Ankündigung Ihre Wohnung betritt. Das Hausverbot bezieht sich dann auf jeglichen Zutritt ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung.
• Grenzen: Ein absolutes Hausverbot, das dem Vermieter jeglichen Zutritt zu allen Zeiten verbietet, ist rechtlich nicht haltbar. Bei berechtigten Gründen (z.B. Gefahr im Verzug, angekündigte Besichtigung) muss der Zutritt ermöglicht werden.
• Form: Ein Hausverbot sollte immer schriftlich erfolgen. Nennen Sie konkrete Anlässe und machen Sie klar, dass das Verbot nur für unberechtigte oder unangekündigte Besuche gilt.
• Durchsetzung: Verstößt der Vermieter gegen das Hausverbot, können Sie zivilrechtliche Schritte einleiten – etwa eine Unterlassungsklage oder eine einstweilige Verfügung. Im Ernstfall dürfen Sie auch die Polizei hinzuziehen.
• Missbrauch vermeiden: Ein Hausverbot darf nicht willkürlich oder aus reiner Verärgerung ausgesprochen werden. Gerichte prüfen stets, ob ein sachlicher Grund vorliegt und das Verbot verhältnismäßig ist.

Unterm Strich: Ein Hausverbot gegen den Vermieter ist möglich, aber immer an rechtliche Schranken gebunden. Wer sich an diese hält, schützt seine Privatsphäre und bleibt auf der sicheren Seite.

Tipps für Mieter: So setzen Sie Ihr Hausrecht verständlich und wirksam durch

Ihr Hausrecht ist Ihr Schutzschild – aber es wirkt nur, wenn Sie es aktiv und clever nutzen. Damit Sie sich nicht in endlosen Diskussionen verlieren oder in rechtliche Fallen tappen, hier konkrete Tipps, wie Sie Ihr Hausrecht als Mieter verständlich und wirksam durchsetzen:

• Klare Kommunikation: Teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, wie Sie sich den Ablauf von Besichtigungen oder Reparaturen vorstellen. Legen Sie feste Zeitfenster fest, zu denen ein Zutritt für Sie akzeptabel ist. So vermeiden Sie Missverständnisse und schaffen Verbindlichkeit.
• Grenzen setzen – aber fair: Wenn Sie merken, dass Ihr Vermieter zu forsch agiert, formulieren Sie höflich, aber bestimmt Ihre Erwartungen. Ein Satz wie „Bitte kündigen Sie Ihren Besuch künftig mindestens 48 Stunden vorher an“ reicht oft schon, um Klarheit zu schaffen.
• Protokoll führen: Halten Sie alle Kontaktaufnahmen, Termine und Gespräche mit dem Vermieter in einem einfachen Protokoll fest. Das hilft Ihnen, im Streitfall nachzuweisen, dass Sie Ihr Hausrecht konsequent vertreten haben.
• Unterstützung suchen: Zögern Sie nicht, sich an den Mieterverein oder eine unabhängige Beratungsstelle zu wenden, wenn Sie unsicher sind. Dort erhalten Sie nicht nur rechtliche Tipps, sondern oft auch praktische Formulierungshilfen für Briefe oder E-Mails.
• Deeskalation bevorzugen: Bleiben Sie in Gesprächen ruhig und sachlich. Wer aufbrausend reagiert, läuft Gefahr, dass die Situation eskaliert und die eigenen Rechte aus dem Blick geraten. Mit einem kühlen Kopf überzeugen Sie am Ende oft mehr als mit lauten Worten.
• Digitale Hilfsmittel nutzen: Verwenden Sie E-Mail oder Messenger, um Absprachen mit dem Vermieter zu dokumentieren. So haben Sie jederzeit einen Nachweis über getroffene Vereinbarungen – und können im Zweifel belegen, dass Sie Ihr Hausrecht aktiv wahrgenommen haben.

Mit diesen Schritten machen Sie Ihr Hausrecht nicht nur sichtbar, sondern sorgen auch dafür, dass es im Alltag tatsächlich respektiert wird.

FAQ: Rechte des Mieters beim Verweisen des Vermieters aus der Wohnung