Nachtabsenkung bei der Heizung: Was sagt das Mietrecht?

Rechtliche Grundlagen der Nachtabsenkung bei Heizungen

Die rechtlichen Grundlagen für die Nachtabsenkung bei Heizungen sind in Deutschland nicht in einem eigenen Gesetz geregelt, sondern ergeben sich aus einer Mischung aus mietrechtlichen Vorschriften und gefestigter Rechtsprechung. Im Kern verpflichtet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Vermieter dazu, eine Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Das umfasst ausdrücklich auch die Heizbarkeit der Räume während der Heizperiode.

Für die Nachtabsenkung gilt: Sie ist grundsätzlich erlaubt, solange die Wohnung auch nachts eine Mindesttemperatur aufweist, die von der Rechtsprechung konkretisiert wurde. Ein eigenes Gesetz, das die genaue Temperatur vorschreibt, existiert nicht. Vielmehr orientieren sich Gerichte an Erfahrungswerten und Sachverständigengutachten, wenn es um die Frage geht, wie weit die Temperatur nachts abgesenkt werden darf. Das Landgericht Berlin hat beispielsweise klargestellt, dass eine Absenkung bis auf 18 °C in der Zeit von 23:00 bis 6:00 Uhr zulässig ist (Az.: 64 S 266/97).

Wichtig ist: Die rechtliche Zulässigkeit der Nachtabsenkung endet dort, wo die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt wird. Sobald die Temperatur unter die gerichtlich festgelegte Grenze fällt, liegt ein Mangel vor, der Ansprüche des Mieters auslösen kann. Mietvertragliche Regelungen, die niedrigere Temperaturen oder gar eine vollständige Abschaltung der Heizung während der Nacht erlauben, sind nach aktueller Rechtsprechung unwirksam. Die Einhaltung der Mindesttemperatur ist also nicht verhandelbar, sondern zwingend vorgeschrieben.

Welche Mindesttemperaturen muss der Vermieter nachts gewährleisten?

Nachts muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Raumtemperatur in der Wohnung nicht unter 18 °C fällt. Das ist die absolute Untergrenze, die von Gerichten immer wieder bestätigt wurde. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Mieter besonders kälteunempfindlich ist oder sich zusätzliche Decken besorgt – der Anspruch auf diese Mindesttemperatur besteht unabhängig von individuellen Vorlieben.

Besonders spannend: Die 18 °C gelten nicht nur für Wohnräume, sondern auch für Schlafzimmer und andere beheizbare Bereiche. In Badezimmern kann sogar ein noch höherer Wert verlangt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde oder das Bad als Hauptnutzungsraum dient. Die Mindesttemperatur ist dabei immer in der Mitte des Raumes in etwa einem Meter Höhe zu messen – nicht direkt am Fenster oder an der Außenwand.

• Keine Ausnahmen bei Frost: Auch bei extremen Außentemperaturen darf die Heizung nachts nicht so weit abgesenkt werden, dass weniger als 18 °C erreicht werden.
• Technische Ausfälle: Kommt es zu Störungen oder Defekten, muss der Vermieter unverzüglich handeln, um die Mindesttemperatur wiederherzustellen.
• Individuelle Vereinbarungen: Klauseln im Mietvertrag, die niedrigere Temperaturen zulassen, sind rechtlich nicht haltbar und können ignoriert werden.

Im Ergebnis heißt das: Der Vermieter trägt die volle Verantwortung dafür, dass die Wohnung auch nachts nie zu kalt wird. Für Mieter bedeutet das ein hohes Maß an Sicherheit – sie müssen sich auf eine warme Wohnung verlassen können, ganz gleich, wie das Wetter draußen tobt.

Vor- und Nachteile der Nachtabsenkung der Heizung aus rechtlicher Sicht

Urteile und Praxisbeispiele: Was sagen die Gerichte zur Nachtabsenkung?

Gerichte haben sich in den letzten Jahren mehrfach mit der Frage beschäftigt, wie weit Vermieter die Heizung nachts drosseln dürfen. Dabei wurden nicht nur Temperaturgrenzen festgelegt, sondern auch konkrete Anforderungen an das Verhalten von Vermietern und Mietern formuliert.

• Landgericht Berlin (Az.: 64 S 266/97): In diesem Fall wurde entschieden, dass eine Nachtabsenkung der Heizung zulässig ist, solange die Temperatur nicht unter 18 °C sinkt. Interessant war hier, dass das Gericht ausdrücklich betonte, dass diese Grenze auch dann gilt, wenn einzelne Mieter subjektiv höhere Temperaturen bevorzugen.
• Amtsgericht Köln (Az.: 205 C 36/16): Hier wurde ein Vermieter zur Nachbesserung verpflichtet, weil die Temperatur in der Wohnung während der Nacht mehrfach unter 18 °C gefallen war. Das Gericht stellte klar, dass eine dauerhafte Unterschreitung dieser Grenze einen erheblichen Mangel darstellt und eine Mietminderung rechtfertigt.
• Praxisbeispiel: In einem Mehrfamilienhaus wurde die Heizung zwischen 23:00 und 6:00 Uhr komplett abgeschaltet, um Energie zu sparen. Nachdem mehrere Mieter über nächtliche Temperaturen von 15 °C klagten, entschied das zuständige Amtsgericht, dass die vollständige Abschaltung unzulässig ist. Der Vermieter musste die Heizanlage so einstellen, dass die Mindesttemperatur durchgehend gewährleistet bleibt.

Diese Urteile zeigen, dass Gerichte bei der Nachtabsenkung wenig Spielraum lassen. Sobald die Mindesttemperatur unterschritten wird, sehen sie die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als beeinträchtigt an. Für Mieter bedeutet das: Die Rechtsprechung steht klar auf ihrer Seite, wenn es um den Schutz vor zu kalten Nächten geht.

Sind mietvertragliche Vorgaben zur Nachtabsenkung immer wirksam?

Mietverträge enthalten manchmal spezielle Klauseln zur Nachtabsenkung der Heizung. Doch nicht jede dieser Vorgaben hält einer rechtlichen Überprüfung stand. Entscheidend ist, ob die Vereinbarungen die Rechte der Mieter einschränken oder ihnen den gesetzlich zugesicherten Mindestkomfort nehmen.

• Unzulässige Klauseln: Vertragsbestimmungen, die eine vollständige Abschaltung der Heizung während der Nacht erlauben oder eine Temperatur unterhalb der anerkannten Mindestwerte vorsehen, sind rechtlich unwirksam. Sie werden im Streitfall von Gerichten nicht anerkannt.
• Individuelle Absprachen: Selbst wenn Mieter und Vermieter sich einvernehmlich auf niedrigere Temperaturen einigen, kann eine solche Regelung später für den Mieter nachteilig sein. Im Zweifel genießt der Mieter immer den Schutz der aktuellen Rechtsprechung.
• Formulierungsspielraum: Mietverträge dürfen zwar Details zur Heizungssteuerung regeln, müssen sich aber an die Grenzen halten, die durch Urteile und gesetzliche Vorgaben gesetzt sind. Eine Abweichung zu Lasten des Mieters ist schlichtweg nichtig.

Im Ergebnis gilt: Mietvertragliche Vorgaben zur Nachtabsenkung sind nur dann wirksam, wenn sie die Mindeststandards wahren und keine Nachteile für den Mieter schaffen. Alles andere ist Makulatur und kann ignoriert werden.

Wann ist eine Nachtabsenkung der Heizung unzulässig?

Eine Nachtabsenkung der Heizung ist immer dann unzulässig, wenn sie zu konkreten Nachteilen für die Mieter führt, die über das bloße Unterschreiten von Mindesttemperaturen hinausgehen. Besonders kritisch wird es, wenn durch die Absenkung Folgeschäden oder Gesundheitsrisiken entstehen.

• Gefahr von Schimmelbildung: Sinkt die Temperatur nachts so stark, dass Feuchtigkeit nicht mehr ausreichend abgeführt wird, steigt das Risiko für Schimmel. In solchen Fällen kann die Nachtabsenkung als unzulässig eingestuft werden, selbst wenn die Temperaturgrenze formal eingehalten wird.
• Ungeeignete Gebäudesubstanz: In schlecht gedämmten Altbauten oder bei feuchten Wänden kann eine zu starke Nachtabsenkung gravierende Bauschäden verursachen. Hier sind Vermieter verpflichtet, die Heizung so zu steuern, dass die Substanz geschützt bleibt.
• Besondere Schutzbedürftigkeit: Leben Kleinkinder, ältere oder kranke Menschen in der Wohnung, kann eine Nachtabsenkung problematisch sein. Gerichte erkennen in Einzelfällen einen höheren Schutzbedarf an und verlangen dann eine Anpassung der Heizregelung.
• Unverhältnismäßige Energieeinsparung: Wird die Nachtabsenkung nur aus Kostengründen so weit getrieben, dass Komfort und Gesundheit der Bewohner leiden, ist das rechtlich nicht haltbar. Die Pflicht zur Energieeinsparung darf nicht über die Wohnqualität gestellt werden.

Im Ergebnis: Sobald durch die Nachtabsenkung Gefahren für Gesundheit, Bausubstanz oder berechtigte Interessen der Mieter entstehen, ist sie nicht mehr zulässig – unabhängig von allgemeinen Temperaturvorgaben.

Rechte und Möglichkeiten der Mieter bei unzureichender Heizleistung in der Nacht

Stellen Mieter fest, dass die Heizleistung in der Nacht nicht ausreicht, stehen ihnen mehrere konkrete Rechte und Handlungsoptionen zur Verfügung. Es geht dabei nicht nur um das bloße Feststellen eines Mangels, sondern auch um die richtige Vorgehensweise, um Ansprüche rechtssicher durchzusetzen.

• Mängelanzeige: Zunächst muss der Mieter den Vermieter unverzüglich schriftlich über die unzureichende Heizleistung informieren. Nur so kann der Vermieter reagieren und Abhilfe schaffen.
• Fristsetzung: Gleichzeitig sollte eine angemessene Frist zur Behebung des Problems gesetzt werden. Ohne Fristsetzung droht der Verlust wichtiger Rechte.
• Mietminderung: Bleibt die Heizleistung trotz Anzeige und Fristsetzung mangelhaft, darf der Mieter die Miete anteilig mindern. Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab und kann im Zweifel von einem Sachverständigen bewertet werden.
• Selbstvornahme: In dringenden Fällen – etwa bei Frostgefahr – kann der Mieter nach Ablauf der Frist auch selbst Maßnahmen ergreifen, etwa einen Heizungsnotdienst beauftragen, und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.
• Schadensersatz: Entstehen durch die unzureichende Heizleistung Folgeschäden, wie etwa Schimmel oder beschädigtes Mobiliar, kann der Mieter unter Umständen Schadensersatz verlangen.
• Beweissicherung: Es empfiehlt sich, Temperaturprotokolle zu führen und Zeugen hinzuzuziehen, um im Streitfall belegen zu können, dass die Mindestwerte tatsächlich unterschritten wurden.

Wichtig: Mieter sollten stets sachlich und dokumentiert vorgehen, um ihre Rechte nicht zu gefährden. Eigenmächtige Mietminderungen ohne vorherige Anzeige können zu Rückforderungen oder sogar Kündigungen führen.

Wie gehen Mieter im Fall eines Mangels bei zu starker Nachtabsenkung richtig vor?

Kommt es zu einer zu starken Nachtabsenkung, sollten Mieter strategisch und überlegt handeln, um ihre Ansprüche nicht zu verlieren. Der erste Schritt ist, die Situation sachlich zu dokumentieren. Dazu gehört, mehrmals in der Nacht die Raumtemperatur zu messen und die Werte mit Datum und Uhrzeit festzuhalten. Auch Fotos von Thermometern können als Nachweis dienen.

• Zeugen hinzuziehen: Es ist ratsam, Nachbarn oder Mitbewohner als Zeugen für die gemessenen Temperaturen zu gewinnen. So wird die eigene Darstellung glaubwürdiger.
• Kommunikation schriftlich führen: Sämtliche Mitteilungen an den Vermieter sollten per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung erfolgen. So lässt sich später beweisen, dass der Vermieter informiert wurde.
• Fachleute einschalten: Bleibt der Vermieter untätig, kann ein unabhängiger Energieberater oder ein Schornsteinfeger hinzugezogen werden, um die Heizungsanlage zu überprüfen. Ein fachliches Gutachten hat vor Gericht besonderes Gewicht.
• Kontakt zur Mieterberatung: Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder eine Verbraucherzentrale. Dort gibt es oft praxisnahe Tipps und rechtliche Unterstützung.
• Weitere Schritte prüfen: Wenn alle Stricke reißen, können Mieter eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht beantragen, um eine schnelle Nachbesserung zu erzwingen. Dies ist vor allem bei drohender Frostgefahr oder gesundheitlichen Risiken sinnvoll.

Mit einer solchen Vorgehensweise verschaffen sich Mieter eine solide Beweisgrundlage und stärken ihre Position im Streitfall. Wer ruhig bleibt und die eigenen Rechte kennt, kommt am Ende meist schneller ans Ziel.

Nachtabsenkung und Schimmel: Wer trägt die Verantwortung?

Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ein Ärgernis, sondern kann auch die Gesundheit gefährden und den Wert der Immobilie mindern. Gerade bei Nachtabsenkung der Heizung stellt sich oft die Frage: Wer ist eigentlich verantwortlich, wenn sich Feuchtigkeit und Schimmel bilden?

• Vermieterpflichten: Der Vermieter muss die Heizungsanlage so einstellen, dass ein gesundes Raumklima möglich bleibt. Wird durch eine zu starke Nachtabsenkung die Luftfeuchtigkeit nicht ausreichend reguliert, kann das Risiko für Schimmel steigen. In solchen Fällen liegt die Verantwortung beim Vermieter, da die technische Einstellung der Heizung in seinem Einflussbereich liegt.
• Mieterpflichten: Der Mieter ist verpflichtet, durch angemessenes Lüften und Heizen mitzuwirken, um Schimmelbildung zu verhindern. Wird beispielsweise tagsüber nicht ausreichend gelüftet oder geheizt, kann dem Mieter eine Mitschuld angelastet werden.
• Abgrenzung im Streitfall: Im Streitfall wird geprüft, ob die Schimmelbildung durch bauliche Mängel, falsche Heizeinstellungen oder unsachgemäßes Nutzerverhalten verursacht wurde. Sachverständigengutachten sind hier oft entscheidend. Nur wenn der Mieter nachweislich alles richtig gemacht hat, haftet der Vermieter für die Folgen einer problematischen Nachtabsenkung.
• Beweislast: In der Praxis muss der Vermieter nachweisen, dass die Heizungsanlage korrekt eingestellt war und keine baulichen Mängel vorlagen. Der Mieter wiederum sollte sein Lüftungs- und Heizverhalten dokumentieren, um eigene Ansprüche zu sichern.

Fazit: Die Verantwortung für Schimmel bei Nachtabsenkung liegt meist beim Vermieter, wenn die Heizung nicht fachgerecht geregelt ist. Mieter sollten jedoch immer auch ihr eigenes Verhalten im Blick behalten, um Streitigkeiten und Kosten zu vermeiden.

Praxis-Tipp: So verhalten sich Mieter und Vermieter bei Streit um die Nachtabsenkung richtig

Praxis-Tipp: Wenn sich Mieter und Vermieter über die Nachtabsenkung der Heizung in die Haare kriegen, hilft oft ein sachlicher Blick auf die Fakten – und ein bisschen Fingerspitzengefühl. Was tun, wenn die Fronten verhärtet sind?

• Moderation nutzen: Bevor der Streit eskaliert, kann eine neutrale Vermittlung durch einen Schlichter oder die lokale Wohnungsaufsicht Wunder wirken. Das spart Nerven und oft auch Geld.
• Gemeinsame Messungen: Am besten verabreden sich beide Parteien zu einer Temperaturmessung vor Ort – so lassen sich Missverständnisse direkt ausräumen. Wer dabei ein Protokoll anfertigt, hat später schwarz auf weiß, was Sache ist.
• Fachliche Unterstützung: Ein unabhängiger Heizungsfachmann kann die Einstellungen der Anlage prüfen und Empfehlungen aussprechen, wie die Nachtabsenkung optimiert werden kann. Das schafft Vertrauen und verhindert unnötige Schuldzuweisungen.
• Dokumentation beider Seiten: Es lohnt sich, dass sowohl Mieter als auch Vermieter alle Schritte, Absprachen und technischen Anpassungen lückenlos festhalten. Im Ernstfall sorgt das für Klarheit und beschleunigt die Lösungsfindung.
• Präventive Kommunikation: Wer frühzeitig das Gespräch sucht und auf gegenseitige Rücksicht setzt, kann viele Konflikte vermeiden. Ein kurzer Hinweis auf geplante Änderungen an der Heizungssteuerung beugt Missverständnissen vor.

Unterm Strich: Wer auf Transparenz, Fairness und professionelle Unterstützung setzt, findet meist schneller eine Lösung – und bleibt auch im Winter warm und entspannt.

FAQ: Nachtabsenkung der Heizung im Mietrecht