--- title: Mieter ohne Mietvertrag kündigen: Ihre Rechte und Möglichkeiten canonical: https://mieten-und-vermieten.com/mieter-ohne-mietvertrag-kuendigen-ihre-rechte-und-moeglichkeiten/ author: Mieten und vermieten Redaktion published: 2026-10-01 updated: 2026-09-14 language: de category: Beendigung des Mietverhältnisses description: Ein mündlicher Mietvertrag ist verbindlich; meist gelten dreimonatige Kündigungsfristen und für Vermieter zusätzliche Begründungs- und Formvorgaben. source: Provimedia GmbH --- # Mieter ohne Mietvertrag kündigen: Ihre Rechte und Möglichkeiten > **Autor:** Mieten und vermieten Redaktion | **Veröffentlicht:** 2026-10-01 | **Aktualisiert:** 2026-09-14 **Zusammenfassung:** Ein mündlicher Mietvertrag ist verbindlich; meist gelten dreimonatige Kündigungsfristen und für Vermieter zusätzliche Begründungs- und Formvorgaben. --- ## Gesetzliche Kündigungsfrist bei einem mündlichen Mietvertrag Ein mündlicher Mietvertrag ist rechtlich grundsätzlich genauso verbindlich wie ein schriftlicher. Fehlt ein Dokument, entfällt also nicht automatisch der Mieterschutz. Entscheidend ist, was die Parteien vereinbart haben und ob sich die Absprachen später belegen lassen. Für die ordentliche Kündigung gilt bei einem unbefristeten Wohnraummietverhältnis meist die gesetzliche Frist von **drei Monaten**. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Dann zählt dieser Monat noch mit. Geht sie später ein, verschiebt sich das Vertragsende um einen weiteren Monat. Beispiel: Geht die Kündigung am 3. September 2026 rechtzeitig zu, endet das Mietverhältnis grundsätzlich zum 30. November 2026. Trifft sie erst am 4. September ein, ist das Ende regelmäßig erst der 31. Dezember 2026. Die Regel folgt aus [§ 573c BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html). Für die Berechnung zählen Werktage. Der Samstag wird dabei grundsätzlich mitgerechnet, nicht aber Sonn- und Feiertage. Fällt einer der ersten drei Werktage auf einen Samstag, kann dieser Tag dennoch maßgeblich sein. Eine Kündigung durch den Vermieter ist nicht allein deshalb wirksam, weil kein schriftlicher Vertrag existiert. Der Vermieter braucht bei einem normalen Wohnraummietverhältnis grundsätzlich ein berechtigtes Interesse nach [§ 573 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html). Dazu können etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung gehören. Bei längerer Mietdauer kann sich die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängern. Die Kündigung sollte schriftlich vorbereitet und eigenhändig unterschrieben werden. Für Wohnraum verlangt [§ 568 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__568.html) grundsätzlich die Schriftform. Eine Nachricht per Messenger oder eine bloße mündliche Erklärung reicht dafür nicht sicher aus. Der Zugang muss später nachweisbar sein, etwa durch persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung oder durch einen Boten. - vollständige Namen aller Vertragsparteien nennen; - die genaue Wohnung bezeichnen; - das gewünschte Beendigungsdatum angeben; - hilfsweise zum nächstmöglichen Termin kündigen; - bei einer Vermieterkündigung den konkreten Kündigungsgrund erklären. Wichtig ist außerdem die Abgrenzung: Wer nur ein Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung vermietet, kann unter Umständen von Sonderregeln profitieren. Gleiches gilt für bestimmte möblierte Räume. Die Kündigungsfrist und der erforderliche Kündigungsgrund können dann anders ausfallen. Ob diese Ausnahme greift, hängt von den Räumen, der gemeinsamen Nutzung und der genauen Wohnsituation ab. Bei Unsicherheit sollte der Kündigungstermin nicht geraten werden. Ein falsch berechnetes Datum macht die Kündigung nicht immer unwirksam, kann aber zu Streit über den Auszug führen. Die Formulierung „zum nächstmöglichen Termin“ bietet hier eine zusätzliche Absicherung. ## Kündigung durch den Vermieter: Voraussetzungen und Fristen Eine Vermieterkündigung ist auch bei einer mündlichen Vereinbarung möglich. Der fehlende Vertrag ersetzt aber nicht die gesetzlichen Voraussetzungen. Bei gewöhnlichem Wohnraum braucht der Vermieter grundsätzlich ein **berechtigtes Interesse** nach § 573 BGB. Eine bloße Änderung der Lebensplanung oder der Wunsch nach einer höheren Miete genügt nicht. Ein berechtigtes Interesse kann etwa vorliegen, wenn der Vermieter die Räume für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Auch eine erhebliche, schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten kann die Beendigung rechtfertigen. Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben nachvollziehbar beschrieben werden. Pauschale Vorwürfe wie „schlechtes Verhalten“ sind dafür zu dünn. Bei einer Vermieterkündigung verlängert sich die gesetzliche Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Sie beträgt zunächst drei Monate. Nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung steigt sie jeweils um drei Monate. Entscheidend ist die tatsächliche Dauer des Wohnens, nicht das Vorhandensein eines ausgedruckten Vertrags. Eine Besonderheit gilt, wenn der Vermieter selbst in demselben Gebäude wohnt und dort höchstens zwei Wohnungen vorhanden sind. Dann kann er unter erleichterten Bedingungen kündigen. Ein besonderes berechtigtes Interesse muss er in diesem Fall grundsätzlich nicht darlegen. Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch um drei Monate. Diese Ausnahme greift nicht automatisch bei jeder Einliegerwohnung; die konkrete Wohnsituation zählt. Das Kündigungsschreiben muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Es sollte klar erkennen lassen, wer kündigt, welche Räume betroffen sind und zu welchem Termin das Mietverhältnis enden soll. Fehlt die Begründung, obwohl sie erforderlich ist, kann die Kündigung unwirksam sein. - berechtigtes Interesse verständlich und konkret nennen; - bei Pflichtverletzungen die Vorfälle mit Datum und Folgen beschreiben; - bei Eigenbedarf die begünstigte Person und deren Nutzungswunsch angeben; - die verlängerte Frist anhand des Einzugsdatums berechnen; - den Zugang der Kündigung beweissicher festhalten. Bei einem mündlichen Mietverhältnis sollte der Vermieter vor dem Versand prüfen, welche Abreden tatsächlich bestanden. Aussagen über Miethöhe, Einzug, Räume und Nutzungszweck können später eine wichtige Rolle spielen. Wer sich bei der Frist oder dem Kündigungsgrund vertut, riskiert einen langen Streit statt eines sauberen Endes. ## Rechte, Kündigungsfristen und Handlungsmöglichkeiten ohne schriftlichen Mietvertrag | Situation | Rechtliche Einordnung | Frist oder Voraussetzung | Wichtige Handlung | | Unbefristetes mündliches Mietverhältnis | Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Regeln wie bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag. | Für Mieter meist drei Monate; Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats, damit dieser Monat mitzählt. | Schriftlich kündigen und vorsorglich „zum nächstmöglichen Termin“ erklären. | | Kündigung durch den Vermieter | Ein fehlender schriftlicher Vertrag beseitigt den Mieterschutz nicht. | Grundsätzlich berechtigtes Interesse nach § 573 BGB erforderlich. | Kündigungsgrund konkret im Schreiben angeben, etwa Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzung. | | Verlängerte Vermieterfrist | Die Kündigungsfrist kann sich mit zunehmender Mietdauer verlängern. | Nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung jeweils drei Monate zusätzliche Frist. | Einzugsdatum anhand von Zahlungen, Nachrichten oder Zeugenaussagen nachweisen. | | Vermieter wohnt im Gebäude | Bei höchstens zwei Wohnungen im selbst bewohnten Gebäude kann eine erleichterte Kündigung möglich sein. | Kein besonderes berechtigtes Interesse erforderlich; Frist verlängert sich regelmäßig um drei Monate. | Prüfen, ob die konkrete Wohnsituation tatsächlich unter die Ausnahme fällt. | | Fristlose Kündigung wegen Mietrückständen | Nur bei einem wichtigen Grund und erheblichem Zahlungsverzug möglich. | Regelmäßig bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit erheblichem Rückstand oder Rückständen von mindestens zwei Monatsmieten. | Offene Monate, Beträge und zugrunde gelegte Gesamtmiete genau aufführen. | | Sonstige schwere Pflichtverletzungen | Massive Ruhestörungen, Bedrohungen oder vorsätzliche erhebliche Schäden können eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. | Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Frist muss unzumutbar sein; häufig ist vorher eine Abmahnung nötig. | Vorfälle mit Datum, Uhrzeit, Zeugen und Folgen dokumentieren. | | Mündlich vereinbarte Laufzeit von mehr als einem Jahr | Die Befristung ist ohne Schriftform grundsätzlich nicht wirksam; das Mietverhältnis gilt regelmäßig als unbefristet. | Ordentliche Kündigung nach den gesetzlichen Regeln möglich. | Nachrichten und Aussagen zum vereinbarten Enddatum sichern. | | Untervermietung | Der Hauptmieter ist grundsätzlich Vertragspartner des Untermieters. | Die Beendigung des Hauptmietvertrags beendet das Untermietverhältnis nicht zwingend automatisch. | Hauptmietvertrag, Untermietabrede und Zustimmung des Eigentümers getrennt prüfen. | | Kündigungsform | Bei Wohnraum ist die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift erforderlich. | Messenger-Nachricht oder rein mündliche Erklärung reicht regelmäßig nicht sicher aus. | Originalschreiben erstellen und an alle Vertragsparteien richten. | | Nachweis des Zugangs | Die kündigende Partei muss den Zugang im Streitfall regelmäßig beweisen können. | Maßgeblich ist der tatsächliche Zugang beim Empfänger. | Persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung oder Zustellung durch einen Boten nutzen. | | Eigenmächtige Räumung | Schlosswechsel, Zurückhalten von Gegenständen oder Abstellen von Strom und Wasser sind regelmäßig unzulässig. | Auch ohne schriftlichen Vertrag darf nicht selbst geräumt werden. | Nach wirksamer Beendigung gegebenenfalls Räumungsklage erheben. | | Räumung nach gerichtlicher Entscheidung | Die Zwangsräumung erfolgt nicht durch den Vermieter selbst. | Erforderlich sind ein vollstreckbarer Räumungstitel und die Beauftragung des Gerichtsvollziehers. | Betroffene Bewohner und Vertragsparteien vollständig in das Verfahren aufnehmen. | | Akute Gewalt oder Bedrohung | Die Sicherheit hat Vorrang vor mietrechtlichen Maßnahmen. | Bei unmittelbarer Gefahr sofort handeln. | Abstand halten, nicht selbst eingreifen und den Notruf 110 wählen. | ## Fristlose Kündigung bei Mietrückständen und schweren Pflichtverletzungen Eine fristlose Kündigung kommt nur bei einem wichtigen Grund infrage. Der Pflichtverstoß muss so schwer wiegen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist unzumutbar ist. Das gilt unabhängig davon, ob die Vereinbarung schriftlich oder mündlich getroffen wurde. Bei Mietrückständen nennt [§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html) klare Fälle. Eine fristlose Kündigung ist danach regelmäßig möglich, wenn der Mieter: - für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit einem erheblichen Teil der Miete im Rückstand ist; - über einen längeren Zeitraum Rückstände anhäuft, die mindestens zwei Monatsmieten erreichen; - die Miete wiederholt unpünktlich zahlt und eine vorherige Abmahnung ohne Wirkung bleibt. Bei der zweiten Fallgruppe muss der Rückstand nicht aus zwei direkt aufeinanderfolgenden Monaten stammen. Entscheidend ist die Gesamthöhe. Nebenkostenvorauszahlungen können dabei eine Rolle spielen, nicht aber jede beliebige Nebenforderung. Vor einer fristlosen Kündigung wegen Pflichtverletzungen ist häufig eine **Abmahnung** erforderlich. Sie sollte das konkrete Verhalten, die Vertragsverletzung und die erwartete Änderung benennen. Bei besonders schweren Verstößen darf eine Abmahnung entbehrlich sein. Das kann etwa bei vorsätzlicher erheblicher Beschädigung der Wohnung, massiver Gewalt oder einer ernsthaften Gefährdung anderer gelten. Typische Beispiele für erhebliche Pflichtverletzungen sind wiederholte massive Ruhestörungen, gefährliche Bedrohungen, vorsätzliche Schäden am Gebäude oder eine vertragswidrige Nutzung mit gravierenden Folgen. Ein einzelner kleiner Verstoß reicht dagegen meist nicht. Auch eine verstopfte Toilette oder Verschmutzung muss in ihrer Ursache und Schwere bewertet werden. Die Kündigung muss den wichtigen Grund so konkret darstellen, dass der Mieter sein Verhalten prüfen kann. Bei Zahlungsrückständen gehören die betroffenen Monate, die offenen Beträge und die zugrunde gelegte Gesamtmiete hinein. Unklare Sammelvorwürfe sind riskant. Eine fristlose Kündigung kann durch eine sogenannte **Schonfristzahlung** unwirksam werden. Begleicht der Mieter die geschuldeten Beträge innerhalb der gesetzlichen Frist nach Zustellung einer Räumungsklage, kann die Kündigung wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich ihre Wirkung verlieren. Das gilt jedoch nicht grenzenlos: Eine vergleichbare Schonfristheilung kann innerhalb von zwei Jahren nicht beliebig erneut genutzt werden. Andere Kündigungsgründe bleiben davon unberührt. Wer wegen akuter Gewalt oder Bedrohung handelt, sollte nicht selbst eingreifen. Bei unmittelbarer Gefahr ist der Notruf die richtige Adresse. Das Mietrecht darf hier nicht zur privaten Gefahrenabwehr werden. ## Mündliche Absprachen und ihre Beweisbarkeit Bei einer mündlichen Vereinbarung zählt nicht nur, was bei der Schlüsselübergabe gesagt wurde. Auch das spätere Verhalten kann zeigen, welche Regeln gelten sollten. Regelmäßige Zahlungen, Nachrichten oder Absprachen zur Nutzung bilden oft ein Mosaik, aus dem sich der Vertragsinhalt ergibt. Besonders wichtig sind Vereinbarungen zu Miethöhe, Beginn des Mietverhältnisses, Zahlungszeitpunkt, Nebenleistungen, Wohnfläche und Nutzung. Wer sich auf eine Sonderregel beruft, muss sie im Streitfall meist nachvollziehbar darlegen und beweisen. Fehlt ein belastbarer Nachweis, bleibt häufig nur die gesetzliche Regelung. Als Beweismittel kommen unterschiedliche Unterlagen infrage: - Überweisungen mit dem Verwendungszweck „Miete“; - Quittungen über Barzahlungen; - Chatverläufe, E-Mails und Briefe; - Zeugen, die beim Gespräch anwesend waren; - Nachrichten über Einzug, Miethöhe oder Auszug; - Unterlagen zu Strom, Wasser oder anderen laufenden Kosten; - frühere Schreiben, in denen eine Partei die Abrede selbst bestätigt. Eine einzelne Zahlung beweist nicht immer den gesamten Vertragsinhalt. Sie kann aber zusammen mit Nachrichten und Zeugenaussagen ein starkes Indiz sein. Auch der Verwendungszweck einer Überweisung ist hilfreich: „Miete April“ spricht deutlich mehr für ein Mietverhältnis als eine nicht erklärte Zahlung. Vorsicht bei nachträglichen Gedächtnisprotokollen. Sie können den Ablauf festhalten, ersetzen aber keine unabhängige Bestätigung. Sinnvoller ist es, vorhandene Nachrichten im Original zu sichern und nicht nur einzelne Bildschirmfotos aufzubewahren. Datum, Absender und Zusammenhang sollten erkennbar bleiben. Wer eine mündliche Abrede später schriftlich bestätigt, schafft damit nicht automatisch einen neuen Vertrag. Eine sachliche Nachricht wie „Wie besprochen, beträgt die monatliche Zahlung …“ kann jedoch als Indiz dienen. Widerspricht die andere Seite nicht, stärkt das je nach Umständen die eigene Darstellung. Eine Garantie ist es nicht. Bei Zeugenaussagen kommt es auf konkrete Wahrnehmungen an. Die Aussage „Es war alles geregelt“ hilft wenig. Aussagekräftiger ist, wer wann welche Worte gehört hat, welche Räume gemeint waren und ob über eine Befristung gesprochen wurde. Hörensagen hat deutlich weniger Gewicht. Für die Beweisführung gilt daher: Nicht nachträglich die Lücken mit Vermutungen füllen, sondern die vorhandenen Spuren ordnen. Eine chronologische Übersicht mit Datum, Ereignis und Beleg macht den Sachverhalt für eine rechtliche Prüfung greifbarer. ## Nebenkosten und Renovierungspflichten ohne schriftliche Vereinbarung Ohne klare Vereinbarung darf der Vermieter Betriebskosten nicht einfach zusätzlich zur Miete verlangen. Nach [§ 556 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html) muss die Umlage grundsätzlich vereinbart sein. Fehlt ein Nachweis, spricht vieles dafür, dass die vereinbarte Zahlung alle laufenden Kosten bereits abdeckt. Das gilt nicht für jede Forderung gleichermaßen. Kosten für Reparaturen, Verwaltung oder Instandhaltung gehören regelmäßig nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Auch eine pauschale Aussage wie „Nebenkosten zahlt der Mieter“ beantwortet nicht automatisch die Frage, welche Positionen gemeint waren. Für die Abrechnung sind vor allem drei Punkte entscheidend: - War eine Vorauszahlung oder eine Pauschale vereinbart? - Welche Kostenarten wurden beim Einzug besprochen? - Gab es bisher jährliche Abrechnungen oder Nachzahlungen? Das Verhalten der Parteien kann die Auslegung beeinflussen. Hat der Mieter über Jahre Nebenkostenvorauszahlungen geleistet und Abrechnungen erhalten, spricht das eher für eine solche Vereinbarung. Wurde dagegen stets ein unveränderter Gesamtbetrag gezahlt, kann dies auf eine Inklusivmiete hindeuten. Eine einzelne Zahlung klärt die Frage meist nicht. Eine Nachforderung setzt zudem eine nachvollziehbare Abrechnung voraus. Sie sollte den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, den Anteil der Wohnung und bereits geleistete Vorauszahlungen erkennen lassen. Bei Wohnraummiete gilt grundsätzlich eine Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Danach kann eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen sein, sofern er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Eine automatische Renovierungspflicht beim Auszug besteht ebenfalls nicht. Das Gesetz verpflichtet den Mieter nicht pauschal dazu, die Wohnung unabhängig von ihrem Zustand neu zu streichen. Normale Abnutzung, etwa leichte Gebrauchsspuren an Wänden oder Böden, muss der Mieter grundsätzlich nicht ersetzen. Anders kann es bei schuldhaft verursachten Schäden aussehen. Zerbrochene Türen, mutwillig beschädigte Sanitärobjekte oder starke, nicht mehr gewöhnliche Verschmutzungen können Ersatzansprüche auslösen. Maßgeblich ist dann die konkrete Pflichtverletzung und deren Nachweis. Starre Vorgaben wie „alle drei Jahre streichen“ sind rechtlich besonders problematisch. Ob eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel wirksam wäre, hängt von ihrem Inhalt und den Umständen bei Beginn der Nutzung ab. Bei einer rein mündlichen Vereinbarung lässt sich eine solche Pflicht jedenfalls nicht ohne Weiteres behaupten. Für beide Seiten empfiehlt sich deshalb eine einfache schriftliche Bestandsaufnahme zum Auszug: Zustand der Räume, vorhandene Schäden, Zählerstände und übergebene Schlüssel. Das schafft keinen nachträglichen Vertrag, kann aber die spätere Bewertung von Kosten und Ansprüchen erleichtern. ## Befristetes Mietverhältnis ohne schriftlichen Vertrag Eine mündlich vereinbarte Befristung kann wirksam sein. Bei Wohnraum gilt jedoch eine wichtige Formvorschrift: Wird die Mietdauer für länger als ein Jahr festgelegt, muss die Befristung schriftlich vereinbart werden. Fehlt diese Schriftform, wird das Mietverhältnis grundsätzlich als unbefristet behandelt (§ 550 BGB). Das betrifft nicht nur einen fehlenden Vertrag als Ganzes. Auch eine nur mündlich abgesprochene Laufzeit von mehreren Jahren reicht dafür nicht aus. Der Vertrag endet dann nicht automatisch am mündlich genannten Datum, sondern kann nach den Regeln für unbefristete Mietverhältnisse beendet werden. Eine Befristung von höchstens einem Jahr kann dagegen auch mündlich wirksam sein, sofern die Parteien sich tatsächlich auf ein konkretes Enddatum geeinigt haben. Bei einer wirksamen Zeitmiete ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit normalerweise ausgeschlossen. Eine Beendigung vor dem Endtermin kommt dann vor allem in Betracht, wenn: - die Parteien gemeinsam einen Aufhebungsvertrag schließen; - ein wichtiger Grund eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt; - der Vertrag selbst ein ordentliches Kündigungsrecht vorsieht. Besonders heikel ist die Abgrenzung zwischen einer echten Befristung und einer unverbindlichen Absicht. Die Aussage „Du kannst erst einmal bis Ende des Jahres bleiben“ muss nicht zwingend eine feste Vertragslaufzeit bedeuten. Gerichte prüfen den gesamten Zusammenhang: Wurde ein konkretes Enddatum genannt? War der Auszug ohne weitere Erklärung vorgesehen? Gab es einen bestimmten Nutzungszweck, etwa eine vorübergehende berufliche Tätigkeit? Eine Befristung nach [§ 575 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html) ist bei Wohnraum zudem nur aus gesetzlich anerkannten Gründen zulässig. Dazu gehören etwa späterer Eigenbedarf, geplante wesentliche Umbauarbeiten oder die beabsichtigte Vermietung an einen Beschäftigten. Der Befristungsgrund muss bei Vertragsschluss mitgeteilt werden. Fehlt er, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als unbefristet. Wer sich auf das Ende der Mietzeit beruft, sollte alle Hinweise zum ursprünglichen Gespräch sichern. Kalendernotizen, Nachrichten über den geplanten Auszug oder ein befristeter Aufenthaltszweck können die Einordnung unterstützen. Sie beweisen aber nicht automatisch eine wirksame Zeitmiete. Nach Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses sollte der Vermieter einer weiteren Nutzung nicht einfach stillschweigend zusehen. Setzt der Mieter seinen Aufenthalt fort und widerspricht der Vermieter nicht rechtzeitig, kann sich das Mietverhältnis unter Umständen verlängern. Nach [§ 545 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__545.html) tritt diese Folge ein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und kein Widerspruch erfolgt. Eine klare schriftliche Erklärung zum Vertragsende verhindert hier unnötigen Streit. ## Besonderheiten beim Untermietverhältnis Beim Untermietverhältnis schließt der Hauptmieter den Vertrag mit dem Untermieter. Er ist damit dessen Vermieter und muss die mietrechtlichen Pflichten erfüllen. Der Eigentümer oder Hauptvermieter ist grundsätzlich nicht automatisch Vertragspartner des Untermieters. Für eine Beendigung ist daher meist der Hauptmieter zuständig. Der Eigentümer kann den Untermieter nicht einfach selbst zur Räumung auffordern, nur weil ihm die Nutzung nicht gefällt. Sein direkter Ansprechpartner bleibt der Hauptmieter. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn der Untermieter ohne Erlaubnis des Hauptmieters oder nach dessen wirksamer Vertragsbeendigung in der Wohnung bleibt. Ob die Untervermietung erlaubt war, ist ein eigener Prüfpunkt. Nach [§ 540 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html) darf der Mieter die Wohnung grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Für die teilweise Überlassung kann [§ 553 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html) einen Anspruch auf Zustimmung geben, wenn ein berechtigtes Interesse entsteht und keine wichtigen Gegenargumente vorliegen. Fehlt die Zustimmung, kann das Verhältnis zwischen Hauptmieter und Eigentümer belastet werden. Eine unerlaubte Untervermietung führt aber nicht automatisch dazu, dass der Untermieter ohne Verfahren vor die Tür gesetzt werden darf. Der Hauptmieter muss seine Rechte und Pflichten gegenüber beiden Seiten sauber trennen. Besondere Regeln können gelten, wenn nur ein möbliertes Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung überlassen wurde. Dann kann die rechtliche Stellung des Untermieters schwächer sein als bei einer vollständig überlassenen, abgeschlossenen Wohnung. Entscheidend sind unter anderem: - ob der Hauptmieter selbst in der Wohnung lebt; - ob Küche oder Bad gemeinsam genutzt werden; - ob der Raum möbliert überlassen wurde; - ob die gesamte Wohnung oder nur ein Teil vermietet ist. Endet der Hauptmietvertrag, endet das Untermietverhältnis nicht immer automatisch zum selben Zeitpunkt. Der Untermieter kann sich grundsätzlich nicht darauf berufen, dass er mit dem Eigentümer keinen Vertrag hat. Umgekehrt darf der Hauptmieter die Beendigung des eigenen Mietvertrags nicht schlicht ignorieren. Die konkrete Rechtsfolge hängt vom Inhalt beider Nutzungsverhältnisse ab. Eine klare Abstimmung zwischen Eigentümer, Hauptmieter und Untermieter kann deshalb viel Ärger verhindern. Sinnvoll sind eine schriftliche Zustimmung zur Untervermietung, eine genaue Beschreibung der Räume und eine Regelung dazu, was bei Ende des Hauptmietvertrags geschieht. Gerade ohne ursprünglichen Vertrag ist diese kleine Ordnung oft Gold wert. ## Störungen, Schäden und aggressive Bewohner richtig dokumentieren Bei Störungen und Schäden zählt eine sachliche, lückenlose Dokumentation. Sie kann später zeigen, was passiert ist, wann es geschah und welche Folgen daraus entstanden. Vermutungen oder pauschale Bewertungen helfen dagegen wenig. Führen Sie für jeden Vorfall ein eigenes Protokoll. Notieren Sie Datum, Uhrzeit, Ort, beteiligte Personen und den konkreten Ablauf. Beschreiben Sie beobachtbares Verhalten, nicht Diagnosen oder persönliche Etiketten. „Herr X schlug um 22:15 Uhr gegen die Wohnungstür und drohte mit Gewalt“ ist deutlich brauchbarer als „Herr X ist gefährlich“. - Zeugen mit vollständigem Namen und Kontaktdaten erfassen; - Fotos von Schäden mit Datum und möglichst unverändertem Original speichern; - Rechnungen, Kostenvoranschläge und Einsatzberichte sammeln; - bei wiederkehrendem Lärm Uhrzeit, Dauer und Art der Störung festhalten; - Nachrichten oder Sprachnachrichten im ursprünglichen Zusammenhang sichern; - bei Rohrverstopfungen die Ursache durch eine Fachfirma dokumentieren lassen. Fotos sollten den Schaden aus mehreren Perspektiven zeigen. Eine Nahaufnahme belegt etwa einen Riss, eine zweite Aufnahme ordnet ihn dem Raum zu. Bearbeitete Bilder, nachträgliche Beschriftungen oder ausgeschnittene Chatverläufe können ihre Aussagekraft schwächen. Bewahren Sie deshalb die Originaldateien samt Dateiinformationen auf. Bei Lärm oder Geruchsbelästigung können unabhängige Zeugen besonders wertvoll sein. Nachbarn sollten möglichst selbst schildern, was sie wahrgenommen haben. Ein gemeinsam formulierter Beschwerdetext wirkt weniger überzeugend als mehrere eigenständige, zeitnahe Schilderungen. Ton- oder Videoaufnahmen sind kein risikoloses Beweismittel. Das heimliche Aufzeichnen nichtöffentlich gesprochener Worte kann nach [§ 201 StGB](https://www.gesetze-im-internet.de/stgb/__201.html) strafbar sein. Auch Aufnahmen in privaten Räumen berühren das Persönlichkeitsrecht. Filmen Sie daher nicht heimlich in die Wohnung und veröffentlichen Sie Material keinesfalls in sozialen Netzwerken. Bei aggressivem Verhalten steht die Sicherheit an erster Stelle. Gehen Sie nicht allein in eine angespannte Situation und versuchen Sie nicht, eine Person selbst hinauszudrängen. Bei einer akuten Bedrohung wählen Sie den Notruf 110. Lassen Sie sich den Einsatz, soweit möglich, durch ein Aktenzeichen oder eine Vorgangsnummer bestätigen. Auch gesundheitliche Diagnosen gehören nicht in ein Störungsprotokoll, wenn sie für den konkreten Vorfall keine Rolle spielen. Relevant ist das Verhalten. Eine Erkrankung oder eine Abhängigkeit erklärt einen Vorfall vielleicht, ersetzt aber weder die Prüfung der mietrechtlichen Folgen noch den Nachweis einer Pflichtverletzung. ## Eigenmächtige Räumung vermeiden: Was nicht erlaubt ist Ein Vermieter darf einen Bewohner nicht einfach aus der Wohnung setzen, selbst wenn kein schriftlicher Mietvertrag existiert. Eine tatsächliche Wohnungsüberlassung kann ein Mietverhältnis begründen. Wer eigenmächtig handelt, riskiert eigene Ansprüche des Bewohners und sogar strafrechtliche Folgen. Unzulässig oder rechtlich äußerst riskant sind insbesondere: - das Austauschen des Türschlosses ohne wirksame Räumungsgrundlage; - das Entfernen oder Zurückhalten persönlicher Gegenstände; - das Abstellen von Wasser, Heizung oder Strom als Druckmittel; - das Betreten der Räume ohne Zustimmung oder konkreten rechtlichen Grund; - das Einschüchtern, Bedrohen oder körperliche Hinausdrängen; - das eigenmächtige Entsorgen von Möbeln, Kleidung oder Dokumenten. Auch ein vermeintlich „illegaler“ Einzug erlaubt nicht automatisch eine private Räumung. Ob tatsächlich ein Mietvertrag, eine Leihe, eine Gefälligkeitsüberlassung oder eine andere Nutzung vorliegt, muss rechtlich geklärt werden. Regelmäßige Zahlungen, eine dauerhaft überlassene Wohnung und die Zustimmung zum Einzug sprechen häufig für ein Mietverhältnis. Bleibt die Person nach wirksamer Beendigung in den Räumen, führt der sichere Weg grundsätzlich über einen vollstreckbaren Räumungstitel. Die Zwangsräumung darf anschließend nur durch die zuständige Vollstreckungsstelle erfolgen. Ein Gerichtsvollzieher setzt den Titel um; der Vermieter darf diese Aufgabe nicht selbst übernehmen. Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer dringend in die Wohnung möchte oder bereits ein neuer Nutzer wartet. Zeitdruck verändert die Rechtslage nicht. Eine private „Schnellräumung“ kann die Situation sogar verschärfen und Schadensersatzforderungen auslösen. Beim Betreten der Räume ist besondere Zurückhaltung nötig. Zulässig kann ein Zugang etwa bei akuter Gefahr für Menschen oder zur Abwendung erheblicher Schäden sein. Bei einem Wasserrohrbruch sollte der Vermieter also handeln dürfen. Ein allgemeines Kontrollinteresse oder der Wunsch, Beweise zu suchen, reicht dagegen regelmäßig nicht. Gefährliche Situationen gehören nicht in die Hände des Vermieters. Bei Gewalt, Drohungen oder einer unmittelbaren Gefahr sollte die Polizei gerufen werden. Sie entscheidet über Maßnahmen zur Gefahrenabwehr, ersetzt aber keine zivilrechtliche Räumung. Wer unsicher ist, sollte vor dem nächsten Schritt mietrechtlichen Rat einholen. Besonders bei einer Einliegerwohnung, einer Untervermietung oder einem unklaren Nutzungsverhältnis können kleine Details den richtigen Weg bestimmen. **Kein Vertrag auf Papier bedeutet nicht: freie Hand bei der Räumung.** ## Schriftliche Kündigung und nachweisbare Zustellung Die Kündigung sollte so verfasst sein, dass später weder Absender noch Zugang oder Inhalt ernsthaft bestritten werden können. Bei einem mündlichen Mietverhältnis ersetzt das Schreiben nicht den Vertrag. Es hält aber fest, welche Beendigungserklärung abgegeben wurde. In das Schreiben gehören insbesondere: - Name und aktuelle Anschrift des Kündigenden; - Name des Empfängers; - genaue Bezeichnung der Wohnung oder des Zimmers; - Erklärung, dass das Mietverhältnis beendet werden soll; - das errechnete Vertragsende sowie vorsorglich „zum nächstmöglichen Termin“; - Datum und eigenhändige Unterschrift. Die Erklärung muss dem richtigen Vertragspartner zugehen. Bei mehreren Mietern sollte die Kündigung an alle gerichtet werden. Kündigt eine Person auf Vermieterseite, sollten ebenfalls alle Vermieter unterschreiben oder wirksam vertreten sein. Eine Vollmacht kann verlangt werden, wenn nicht klar ist, für wen der Unterzeichner handelt. Am sichersten ist die persönliche Übergabe durch einen Boten. Der Bote kann den Inhalt vorab lesen, das Schreiben in den Briefkasten einwerfen und anschließend Zeitpunkt, Ort und Einwurf schriftlich bestätigen. Ein Einwurf-Einschreiben bietet ebenfalls einen Zustellnachweis, beweist aber nicht immer den vollständigen Inhalt des Umschlags. Ein Übergabe-Einschreiben ist nur dann hilfreich, wenn der Empfänger die Sendung tatsächlich abholt. Holt er sie nicht ab, kann der Zugang ausbleiben. Auch ein normales Einschreiben mit Rückschein ist deshalb nicht automatisch die beste Lösung. Eine Übergabe gegen Empfangsbestätigung funktioniert, wenn der Empfänger freiwillig unterschreibt. Verweigert er die Annahme, sollte nicht vor der Tür diskutiert werden. Ein Bote kann die Zustellung in geeigneter Weise dokumentieren oder das Schreiben in den Briefkasten einwerfen, sofern dieser dem Empfänger zugeordnet ist. Für den Zugang kommt es grundsätzlich darauf an, wann das Schreiben so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass er unter normalen Umständen davon Kenntnis nehmen kann. Eine persönliche Übergabe spät in der Nacht oder an einem offensichtlich unpassenden Ort kann daher neue Streitfragen schaffen. Bei einer Vermieterkündigung müssen die gesetzlichen Gründe im Schreiben selbst stehen. Eine spätere Ergänzung heilt eine fehlende Begründung nicht ohne Weiteres. Bei einem Mietverhältnis mit mehreren Bewohnern sollte außerdem klar sein, ob alle Vertragsparteien gekündigt werden oder nur eine bestimmte Person. Bewahren Sie eine Kopie des unterschriebenen Schreibens, den Zustellnachweis und eine kurze Chronologie auf. Bei einer Kündigung per Bote sollte der Zeuge nicht nur bestätigen, dass ein Umschlag übergeben wurde, sondern auch, welchen Inhalt er zuvor geprüft hat. ## Räumungsklage und erforderliche Nachweise Eine Räumungsklage kommt in Betracht, wenn der Bewohner trotz wirksamer Beendigung nicht auszieht. Zuständig ist grundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Bei Wohnraummiete besteht kein Anspruch darauf, die Räume ohne gerichtliche Entscheidung selbst zu räumen. In der Klage muss der Vermieter das Mietverhältnis und den verlangten Räumungsanspruch schlüssig darstellen. Bei einer mündlichen Vereinbarung gehören dazu vor allem der Einzug, die überlassenen Räume, die vereinbarte Gegenleistung und die Person des Vertragspartners. Auch eine Einordnung als Untermiete, Leihe oder sonstige Nutzung sollte klar benannt werden. Für den Antrag ist wichtig, alle betroffenen Personen zu erfassen. Wohnen mehrere Personen dort, muss geprüft werden, ob sie selbst Vertragspartei sind oder ihr Besitz vom Mieter abgeleitet ist. Ein Urteil gegen die falsche Person hilft in der Praxis wenig und kann das Verfahren unnötig verlängern. Das Gericht kann insbesondere folgende Unterlagen und Beweismittel berücksichtigen: - eine chronologische Darstellung des Einzugs und der Nutzung; - Belege zur Identität und zur aktuellen Anschrift der Bewohner; - Kontobewegungen, Quittungen oder sonstige Nachweise zur vereinbarten Zahlung; - Nachrichten, in denen Beginn, Räume oder Vertragsbedingungen bestätigt werden; - Zeugen für die Überlassung und die spätere Beendigung; - Unterlagen über Eigentum oder Besitzberechtigung des Klägers; - eine Kopie der Kündigung und Nachweise ihres Zugangs; - Schreiben, aus denen sich die Weigerung zum Auszug ergibt. Bei einer Klage wegen Mietrückständen sollte eine nachvollziehbare Forderungsaufstellung beigefügt werden. Sie muss erkennen lassen, für welche Monate welche Beträge offen sind. Unklare Summen oder nicht erklärte Verrechnungen erschweren die Prüfung. Zahlungen nach der Klageeinreichung sollten sofort dem Gericht und der anwaltlichen Vertretung mitgeteilt werden. Der Mieter kann sich gegen die Klage verteidigen, etwa mit einer bestrittenen Kündigung, eigenen Zahlungsbelegen oder sozialen Härtegründen. Eine besondere Härte kann nach [§ 574 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html) relevant werden. Das Gericht kann den Auszug dann unter bestimmten Voraussetzungen verlängern. Eine Räumung ist deshalb nicht in jedem Fall sofort durchsetzbar. Ergeht ein Räumungsurteil und zieht der Bewohner weiterhin nicht aus, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher. Erst dieser darf die Zwangsräumung vollziehen. Der Vollstreckungsauftrag, das Urteil und die gesetzlich erforderlichen Unterlagen müssen dabei zusammenpassen. Vor einer Klage sollte der Sachverhalt fachlich geprüft werden. Gerade bei einer Einliegerwohnung, mehreren Bewohnern oder einer unklaren Vertragsart können Verfahrensfehler teuer werden. Die Kosten trägt zunächst meist die klagende Partei; bei einem Unterliegen können Gerichts- und Anwaltskosten jedoch beim Vermieter verbleiben. ## Fazit: Rechtssicher kündigen und bei Gefahr sofort handeln Ein fehlendes Schriftstück macht die Beendigung nicht unmöglich. Es erhöht nur das Risiko, dass über Vertragsart, Laufzeit oder Absprachen gestritten wird. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob deutsches oder spanisches Recht gilt. Die Regeln unterscheiden sich deutlich; die Aussagen zum BGB gelten nicht automatisch für eine Wohnung in Spanien. Für Vermieter bedeutet das praktisch: den Sachverhalt ordnen, die passende Kündigungsart wählen und den Zugang beweisbar machen. Wer die Wohnung eigenmächtig räumt, schafft sich womöglich ein neues Haftungsproblem. Bleibt der Bewohner trotz wirksamer Beendigung, führt der rechtssichere Weg über das zuständige Gericht und anschließend über die Zwangsvollstreckung. Bei akuter Bedrohung steht nicht die Kündigungsfrist im Mittelpunkt. Bringen Sie sich in Sicherheit, verständigen Sie bei Gefahr die Polizei und vermeiden Sie jede persönliche Konfrontation. Mietrechtliche Ansprüche können später geprüft werden; eine unmittelbare Gefahr lässt sich nicht durch ein Kündigungsschreiben lösen. - Rechtsordnung und Vertragsart klären; - Abreden, Zahlungen und Vorfälle chronologisch zusammenstellen; - keine Selbsthilfe wie Aussperren oder Versorgungsentzug anwenden; - bei unklarer Lage frühzeitig fachanwaltlichen Rat einholen; - bei Gewalt oder Drohungen sofort den Notruf wählen. Eine Besonderheit gilt für Spanien: Dort muss ein Räumungsverfahren nach den Vorgaben der *Ley de Arrendamientos Urbanos* und des spanischen Prozessrechts beurteilt werden. Deutsche BGB-Fristen lassen sich nicht übertragen. Für eine konkrete Wohnung sind daher Land, Wohnform, Zahlungsnachweise und der genaue Inhalt der Abrede entscheidend. Die verlässlichste Lösung für die Zukunft bleibt eine schriftliche Vereinbarung mit klaren Angaben zu Miethöhe, Nebenkosten, Laufzeit, Nutzung und Beendigung. Für den aktuellen Konflikt ersetzt sie jedoch keine Prüfung der bereits entstandenen Rechte. Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und keine individuelle Rechtsberatung. --- *Dieser Artikel wurde ursprünglich veröffentlicht auf [mieten-und-vermieten.com](https://mieten-und-vermieten.com/mieter-ohne-mietvertrag-kuendigen-ihre-rechte-und-moeglichkeiten/)* *© 2026 Provimedia GmbH*