--- title: Mieter hat gekündigt, zieht aber nicht aus: Ihre Handlungsoptionen canonical: https://mieten-und-vermieten.com/mieter-hat-gekuendigt-zieht-aber-nicht-aus-ihre-handlungsoptionen/ author: Mieten und vermieten Redaktion published: 2026-09-25 updated: 2026-09-08 language: de category: Beendigung des Mietverhältnisses description: Eine mündliche Vereinbarung kann ein Miet- oder Nutzungsverhältnis begründen; entscheidend sind Zahlungen, Absprachen, Verhalten und Beweise. Der Verkauf beendet es nicht automatisch. source: Provimedia GmbH --- # Mieter hat gekündigt, zieht aber nicht aus: Ihre Handlungsoptionen > **Autor:** Mieten und vermieten Redaktion | **Veröffentlicht:** 2026-09-25 | **Aktualisiert:** 2026-09-08 **Zusammenfassung:** Eine mündliche Vereinbarung kann ein Miet- oder Nutzungsverhältnis begründen; entscheidend sind Zahlungen, Absprachen, Verhalten und Beweise. Der Verkauf beendet es nicht automatisch. --- ## Miet- oder Nutzungsverhältnis trotz mündlicher Vereinbarung prüfen Eine mündliche Absprache kann rechtlich ausreichen. Ein Mietvertrag setzt nach [§ 535 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html) keine bestimmte Form voraus. Entscheidend ist, ob sich beide Seiten über die wesentlichen Punkte einig waren: die Nutzung der Wohnung, die Person des Nutzers und die Gegenleistung. Die frühere Eigentümerin könnte daher auch ohne schriftlichen Vertrag Mieterin geworden sein. Das gilt besonders, wenn sie nach dem Verkauf weiter in der Wohnung leben durfte und regelmäßig Geld an den damaligen Eigentümer überwies. Die Bezeichnung der Zahlungen ist nicht allein ausschlaggebend. Auch Begriffe wie „Kostenbeteiligung“, „Unterhalt“ oder „Überweisung für das Haus“ müssen im Zusammenhang geprüft werden. Die vereinbarten 700 Euro mussten nicht zwingend vollständig gezahlt werden, damit ein Mietverhältnis entstand. Zahlte die Bewohnerin dauerhaft weniger und nahm der Eigentümer diese Beträge an, kann das auf eine stillschweigende Änderung der Miethöhe oder eine andere Vereinbarung hindeuten. Teilzahlungen beweisen den Mietvertrag zwar nicht automatisch, sind aber wichtige Indizien. Ebenso möglich ist ein unentgeltliches Nutzungsverhältnis, etwa aufgrund einer Leihe oder bloßen Duldung. Für die Abgrenzung kommt es vor allem auf den ursprünglichen Willen der Beteiligten an: Wurde eine konkrete Gegenleistung als Miete vereinbart oder sollten nur laufende Kosten übernommen werden? Gab es eine feste Laufzeit oder eine Regelung zur Beendigung? Für die rechtliche Prüfung sollten insbesondere folgende Unterlagen geordnet werden: - Kontoauszüge mit allen Zahlungen seit dem Einzug - Nachrichten oder Briefe über die vereinbarten 700 Euro - Äußerungen zur Trennung, zum Verkauf und zum weiteren Wohnen - Zeugenaussagen von Personen, die die Abrede oder die Zahlungen kennen - Belege über Nebenkosten, Reparaturen und sonstige Leistungen - Schriftstücke aus dem späteren Immobilienverkauf Der Verkauf des Hauses beendet ein bestehendes Mietverhältnis nicht. Tritt der Käufer in die Vermieterstellung ein, muss er zunächst klären, welche Rechte und Pflichten aus der früheren Vereinbarung bestehen. Maßgeblich sind die tatsächlichen Umstände und die Beweise. **Wichtig:** Die frühere Eigentümerin hat durch den Verkauf zwar ihr Eigentum verloren. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass sie sofort jede Besitzberechtigung verlor. Bestand danach eine Miet-, Leih- oder sonstige Nutzungsvereinbarung, muss deren Beendigung rechtlich sauber erklärt und anschließend durchgesetzt werden. ## Abweichende Mietzahlungen richtig rechtlich einordnen Eine niedrigere Zahlung widerlegt einen mündlichen Mietvertrag nicht automatisch. Sie muss im Zusammenhang mit der ursprünglichen Absprache und dem späteren Verhalten des Eigentümers bewertet werden. Wurde eine monatliche Miete von 700 Euro vereinbart, überwies die Bewohnerin aber dauerhaft weniger, kommen mehrere Erklärungen infrage: Es kann sich um offene Mietforderungen handeln. Möglich ist auch, dass der Eigentümer die geringere Summe stillschweigend akzeptierte und damit eine neue Miethöhe gelten sollte. Ebenso kann der Betrag nur als Beteiligung an den laufenden Kosten gemeint gewesen sein. **Entscheidend ist die Reaktion des damaligen Vermieters.** Nahm er die Teilbeträge über längere Zeit an, ohne die Differenz anzumahnen oder die Nutzung zu beanstanden, kann dieses Verhalten gegen die Annahme sprechen, dass die Zahlungen vollständig vertragswidrig waren. Als Beweisanzeichen hat es Gewicht, ersetzt aber nicht ohne Weiteres eine klare Vereinbarung. Auch der Zahlungszweck ist wichtig. Eine Überweisung mit dem Verwendungszweck „Miete“ spricht eher für ein Mietverhältnis als eine Zahlung mit dem Hinweis „Nebenkosten“. Aussagekräftig können außerdem Quittungen, Nachrichten oder Mahnungen sein. Wer wiederholt „Mietrückstände“ anmahnt, behandelt die Bewohnerin erkennbar als Mieterin. Rechtlich sind drei Punkte getrennt zu prüfen: - **Bestehen der Zahlungspflicht:** War der Betrag verbindlich vereinbart oder nur vorläufig genannt? - **Höhe der Forderung:** Betrug die Miete tatsächlich 700 Euro oder wurde später ein geringerer Betrag akzeptiert? - **Folge der Minderzahlung:** Handelte es sich um Rückstände, eine Vertragsänderung oder lediglich um eine Kostenbeteiligung? Eine bloße Abweichung zwischen vereinbartem und gezahltem Betrag lässt den Vertrag nicht automatisch entfallen. Selbst bei Mietrückständen bleibt das Mietverhältnis grundsätzlich bestehen, bis es wirksam beendet wird. Die offenen Beträge können einen Kündigungsgrund bilden; sie beseitigen den Vertrag nicht rückwirkend. Für die Beweisführung sollte eine monatliche Übersicht erstellt werden. Sie sollte den vereinbarten Betrag, jede tatsächliche Zahlung, den Zahlungseingang und die Reaktion des damaligen Eigentümers enthalten. So wird sichtbar, ob es sich um einzelne Rückstände oder um ein über längere Zeit praktiziertes anderes Zahlungsmodell handelt. ## Handlungsoptionen bei ausbleibendem Auszug trotz Kündigung | Handlungsoption | Voraussetzungen | Vorteile | Risiken und Hinweise | | Schriftliche Aufforderung zur Räumung | Das Mietverhältnis ist wirksam beendet und der Auszugstermin ist abgelaufen. | Schnell, kostengünstig und häufig geeignet, eine freiwillige Herausgabe zu erreichen. | Die Zustellung sollte nachweisbar erfolgen. Eine eigenmächtige Räumung ist weiterhin unzulässig. | | Gespräch oder Räumungsvereinbarung | Der Mieter ist zu einer einvernehmlichen Lösung bereit. | Kann den Streit verkürzen und zusätzliche Gerichts- und Vollstreckungskosten vermeiden. | Vereinbarungen zu Auszugstermin, Schlüsselübergabe und möglichen Zahlungen sollten schriftlich festgehalten werden. | | Nutzungsentschädigung verlangen | Der Mieter nutzt die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses ohne Besitzrecht weiter. | Finanzieller Ausgleich für die vorenthaltene Nutzung; grundsätzlich kann mindestens die bisherige Miete verlangt werden. | Der Anspruch sollte konkret berechnet und schriftlich geltend gemacht werden. Er ersetzt nicht die Räumung. | | Räumungsklage erheben | Der Mieter zieht trotz Aufforderung nicht aus und bestreitet oder ignoriert die Herausgabepflicht. | Ein gerichtliches Urteil kann die Grundlage für eine zwangsweise Räumung schaffen. | Es entstehen Gerichts- und Anwaltskosten. Kündigung, Zugang und Beendigung des Mietverhältnisses müssen beweisbar sein. | | Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher | Es liegt ein vollstreckbarer Räumungstitel vor. | Die Räumung kann gegen den Willen des Mieters rechtmäßig durchgesetzt werden. | Der Eigentümer darf nicht selbst räumen. Für Gerichtsvollzieher, Spedition und Verwahrung können weitere Kosten entstehen. | | Eigenmächtiger Schlosswechsel oder Entfernen von Gegenständen | Keine rechtmäßige Handlungsgrundlage ohne vollstreckbaren Titel. | Keine rechtlichen Vorteile. | Unzulässig und riskant: Möglich sind Schadensersatzansprüche, Besitzschutzansprüche und weitere rechtliche Folgen. | ## Bedeutung der früheren Eigentümerstellung für den Besitz Die frühere Eigentümerstellung allein berechtigt nicht dazu, nach dem Verkauf weiter in der Wohnung zu bleiben. Mit der Eigentumsübertragung endet das Eigentum der Verkäuferin. Ihr Besitz kann aber aus einem anderen Grund fortbestehen, etwa durch eine Vereinbarung mit dem Käufer oder ein nach dem Verkauf begründetes Nutzungsverhältnis. Für die rechtliche Einordnung muss deshalb zwischen **Eigentum** und **Besitz** unterschieden werden. Eigentümer ist, wer im Grundbuch eingetragen ist. Besitzer ist dagegen, wer die tatsächliche Sachherrschaft über die Räume ausübt. Die ehemalige Eigentümerin kann also Besitzerin sein, ohne noch Eigentümerin zu sein. Der notarielle Kaufvertrag kann wichtige Hinweise enthalten. Zu prüfen sind vor allem Regelungen zur Übergabe, zu einem vereinbarten Wohnrecht, zu einem Nießbrauch, zu einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit oder zu einem befristeten Verbleib. Solche Rechte können den Besitz unabhängig von einer späteren Mietabsprache absichern. Auch ein im Grundbuch eingetragenes Recht darf nicht übersehen werden. Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch wirkt grundsätzlich auch gegenüber einem späteren Käufer. Fehlt dagegen eine solche Eintragung und gibt es keine wirksame schuldrechtliche Vereinbarung, spricht die frühere Eigentümerstellung allein nicht für ein dauerhaftes Bleiberecht. Besonders wichtig ist der Inhalt der **Auflassung und Grundbuchlage**: - Wer war beim Einzug beziehungsweise beim Verkauf Eigentümer? - Welche Besitzrechte wurden im Kaufvertrag ausdrücklich erwähnt? - Wurde die Wohnung mit oder ohne Bewohner übergeben? - Gab es einen Vorbehalt zugunsten der Verkäuferin? - Ist ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eingetragen? - Wurde die Bewohnerin im Kaufvertrag als Nutzerin oder Mieterin bezeichnet? Der Käufer sollte außerdem prüfen, ob der Kaufvertrag eine Besitzübergabe zu einem bestimmten Termin vorsah. Eine solche Klausel kann für die Anspruchsrichtung wichtig sein. Sie ersetzt aber nicht die Prüfung, ob zwischen der Bewohnerin und dem früheren Eigentümer zusätzlich ein eigenes Nutzungsrecht entstanden ist. Wurde die Wohnung ausdrücklich „frei von Rechten Dritter“ verkauft, kann das die Position des Käufers stärken. Eine solche Formulierung muss jedoch genau ausgelegt werden. Sie beantwortet nicht ohne Weiteres die Frage, ob der Verkäufer selbst zuvor ein Miet- oder Nutzungsverhältnis begründet hatte. Für die spätere Auseinandersetzung sollten Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Übergabeprotokoll und sämtliche Nachträge gemeinsam betrachtet werden. Erst danach lässt sich zuverlässig beurteilen, ob die Bewohnerin lediglich aus einer früheren persönlichen Beziehung zum Verkäufer dort lebt oder ein eigenständiges, auch gegenüber dem Käufer beachtliches Besitzrecht besitzt. ## Wirksamkeit und Folgen der fristlosen Kündigung Eine fristlose Kündigung beendet ein Mietverhältnis nicht schon deshalb, weil sie ausgesprochen wurde. Sie wirkt nur, wenn ein gesetzlicher wichtiger Grund vorliegt und die Erklärung wirksam zugeht. Maßgeblich sind vor allem [§ 543 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html) und bei Mietrückständen [§ 569 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html). Bei der behaupteten Monatsmiete von 700 Euro muss zunächst geprüft werden, ob überhaupt ein kündigungsrelevanter Rückstand bestand. Selbst wenn die Bewohnerin weniger zahlte, genügt das nicht automatisch. Es kommt auf die tatsächlich geschuldete Miete, die Fälligkeit, die Höhe des Rückstands und die Dauer der Pflichtverletzung an. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt in der Regel eine erhebliche Überschreitung der gesetzlichen Schwellen voraus. Bei Wohnraum kann sie außerdem unwirksam werden, wenn der Rückstand innerhalb der sogenannten Schonfrist vollständig ausgeglichen wird. Diese Möglichkeit beseitigt jedoch nicht stets eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung. Eine Abmahnung ist bei Mietrückständen nicht immer erforderlich. Bei anderen Pflichtverletzungen, etwa einer vertragswidrigen Nutzung oder einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens, kann sie dagegen notwendig sein. Die Kündigung muss den wichtigen Grund so genau nennen, dass die Bewohnerin den Vorwurf prüfen und sich dagegen verteidigen kann. Für die Wirksamkeit sind insbesondere diese Punkte zu kontrollieren: - Wer hat die Kündigung erklärt und war diese Person damals Vermieter? - War die Kündigung schriftlich und eigenhändig unterschrieben? - Ist sie der Bewohnerin nachweisbar zugegangen? - Welcher konkrete Kündigungsgrund wurde genannt? - War der Grund im Kündigungszeitpunkt noch aktuell? - Wurde eine erforderliche Abmahnung ausgesprochen? - Enthält das Schreiben zusätzlich eine hilfsweise ordentliche Kündigung? Der frühere Partner kann die Kündigung nur aus einer eigenen Vermieterstellung heraus wirksam erklärt haben. War er zu diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr Eigentümer, kann das allein zwar nicht jede Vermieterstellung ausschließen. Entscheidend ist, ob er noch Vertragspartner war oder wirksam zur Kündigung bevollmächtigt wurde. Ist die fristlose Kündigung unwirksam, endet ein bestehendes Mietverhältnis nicht sofort. Dann kann die Bewohnerin weiterhin ein Besitzrecht haben. Ist sie dagegen wirksam und besteht kein weiteres Bleiberecht, muss sie die Räume herausgeben. Bleibt sie trotzdem dort, darf der Eigentümer nicht selbst das Schloss austauschen oder persönliche Sachen entfernen. Die zwangsweise Durchsetzung erfolgt erst aufgrund eines vollstreckbaren Titels. Eine Kündigung „auf Verdacht“ ist riskant. Wird sie im Prozess verworfen, können zusätzliche Verfahrenskosten und Verzögerungen entstehen. Deshalb sollte das Kündigungsschreiben zusammen mit dem behaupteten Vertrag, den Zahlungsdaten und dem Kaufvertrag rechtlich geprüft werden, bevor der nächste Schritt gewählt wird. ## Räumungsklage oder Herausgabeklage: Der richtige Rechtsweg Ob eine **Räumungsklage** oder eine **Herausgabeklage** richtig ist, hängt nicht vom Wunsch des Eigentümers ab. Entscheidend ist, auf welches Recht die Bewohnerin ihren Besitz stützt. Diese Vorfrage muss das Gericht klären. Beruft sich die Bewohnerin auf ein Mietverhältnis, ist grundsätzlich das Amtsgericht für eine wohnraummietrechtliche Räumungsklage zuständig. Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer den Mietvertrag bestreitet. Bei Streitigkeiten über Wohnraummiete besteht regelmäßig die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts. Eine Klage beim Landgericht wäre dann nicht der sichere Ausweg, nur weil die Gegenseite keinen schriftlichen Vertrag vorlegt. Wird dagegen schlüssig geltend gemacht, dass kein Mietvertrag, sondern lediglich eine sonstige Besitzüberlassung oder eine unberechtigte Besitzstörung vorliegt, kann ein Anspruch aus [§ 985 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__985.html) in Betracht kommen. Dann geht es um die Herausgabe der Sache durch den Besitzer an den Eigentümer. Ob dafür das Amts- oder Landgericht zuständig ist, richtet sich unter anderem nach dem Streitwert und den gesetzlichen Zuständigkeitsregeln. Bei Grundstücken ist der sogenannte dingliche Gerichtsstand am Ort der Immobilie zu beachten. Das bedeutet nicht automatisch, dass immer das Landgericht zuständig ist. Liegt der Streitwert unterhalb der jeweils geltenden Wertgrenze, kann weiterhin das Amtsgericht zuständig sein. Bei einer Klage auf Herausgabe des gesamten Hauses kann der Wert des Grundstücks eine erhebliche Rolle spielen. Wird hingegen nur die Räumung einer Wohnung verlangt, darf der Streitwert nicht ohne Prüfung pauschal mit dem kompletten Hauswert angesetzt werden. Das Gericht ist an die rechtliche Bezeichnung in der Klageschrift nicht blind gebunden. Nennt der Eigentümer seinen Antrag „Herausgabeklage“, kann das Gericht trotzdem prüfen, ob nach dem Vortrag der Parteien ein Mietverhältnis im Raum steht. Eine falsch eingeordnete Klage birgt daher ein Kosten- und Verzögerungsrisiko. Für die Auswahl des Rechtswegs kommt es besonders auf diese Fragen an: - Wird ein Mietvertrag von einer Partei behauptet oder nur eine bloße Gefälligkeit? - Verlangt der Eigentümer die Rückgabe einer Wohnung oder des gesamten Grundstücks? - Ist die Nutzung entgeltlich, unentgeltlich oder nur geduldet? - Welche Vereinbarung bestand beim Eigentumsübergang? - Welcher Besitzanspruch soll konkret beendet werden? Der Klageantrag muss den Streitgegenstand genau bezeichnen. Bei einer Wohnung gehören dazu regelmäßig die Räume, Nebenflächen und mitgenutzten Bereiche. Eine pauschale Forderung nach „Herausgabe des Hauses“ kann problematisch sein, wenn die Bewohnerin nur einen klar abgrenzbaren Teil nutzt. Im beschriebenen Fall sollte der Anwalt deshalb nicht nur die Kündigung, sondern die gesamte Besitzgeschichte prüfen. Die Klage muss die stärkste rechtliche Einordnung wählen und zugleich hilfsweise argumentieren, falls das Gericht die Vereinbarung anders bewertet. ## Zuständiges Gericht und möglicher Streitwert Der Streitwert bestimmt nicht nur die möglichen Gerichtskosten. Er beeinflusst auch, welches Gericht sachlich zuständig ist und wie hoch das Kostenrisiko ausfällt. Bei einem Streit über eine Wohnung ist deshalb eine genaue Berechnung wichtiger als eine pauschale Einordnung. Bei einer echten Wohnraummietsache wird der Streitwert für die Räumung regelmäßig nach der Jahresnettokaltmiete bemessen. Maßgeblich ist grundsätzlich die Miete, die für zwölf Monate geschuldet wäre. Betriebskosten zählen dabei normalerweise nicht mit. Bei einer vereinbarten Nettokaltmiete von 700 Euro ergäbe sich rechnerisch ein Jahresbetrag von 8.400 Euro. Ob dieser Betrag tatsächlich zugrunde gelegt wird, hängt von der rechtlichen Einordnung und dem konkreten Klageantrag ab. Bei einem Streit über die Herausgabe aus Eigentum gelten andere Bewertungsregeln. Der Wert richtet sich nicht automatisch nach der bisherigen Zahlung. Entscheidend ist der wirtschaftliche Wert des verlangten Herausgabeanspruchs. Wird die Herausgabe des gesamten Grundstücks verlangt, kann der Grundstückswert erheblich sein. Geht es nur um eine klar abtrennbare Wohnung, kann eine niedrigere Bewertung in Betracht kommen. **Der Verkehrswert des Hauses ist daher nicht automatisch der Streitwert.** Das Gericht bewertet den konkreten Antrag und das wirtschaftliche Interesse des Klägers. Ein vollständiger Hauswert kann unangemessen sein, wenn nur die Nutzung einer einzelnen Wohnung beendet werden soll. Für die Zuständigkeit gelten im Kern folgende Prüfungen: - Handelt es sich um einen Streit aus einem Wohnraummietverhältnis? - Wird die Räumung einer Wohnung oder die Herausgabe des Grundstücks verlangt? - Welchen wirtschaftlichen Wert hat der konkrete Anspruch? - Liegt der Streitwert innerhalb der Zuständigkeit des Amtsgerichts? - Greift unabhängig vom Wert eine besondere gesetzliche Zuständigkeit? Eine falsche Streitwertannahme kann die Klage verteuern oder an das falsche Gericht führen. Das Gericht kann den Wert selbst festsetzen und eine bereits eingereichte Sache an das zuständige Gericht verweisen. Bereits entstandene Anwalts- und Gerichtskosten verschwinden dadurch nicht zwingend. Zusätzlich können Ansprüche auf Nutzungsentschädigung, Mietrückstände oder Schadensersatz in den Prozess einbezogen werden. Diese Forderungen können den Streitwert erhöhen. Sie sollten jedoch nur aufgenommen werden, wenn sie beziffert und schlüssig begründet werden können. Im konkreten Fall sollte der Anwalt deshalb zwei Berechnungen getrennt vorlegen: eine auf Grundlage eines möglichen Mietstreits und eine für den behaupteten Eigentümerherausgabeanspruch. Erst der Vergleich zeigt, welches Kostenrisiko die jeweilige Klage tatsächlich auslöst. Die endgültige Festsetzung trifft das Gericht. ## Beweise zu Vereinbarung, Zahlungen und Kommunikation sichern Eine belastbare Klage steht und fällt oft mit der Beweiskette. Deshalb sollten nicht nur einzelne Nachrichten gesammelt werden. Erforderlich ist eine chronologische Dokumentation, aus der sich ergibt, wann welche Erklärung abgegeben, welche Zahlung geleistet und wie darauf reagiert wurde. Bewahren Sie Originaldateien möglichst unverändert auf. Bei Nachrichten gehören dazu nicht nur Screenshots, sondern auch Exportdateien mit Datum, Uhrzeit und Absender. E-Mails sollten einschließlich Kopfzeilen gespeichert werden. Bei Briefen empfiehlt sich eine Kopie zusammen mit dem Umschlag, weil der Poststempel den Zugang zeitlich einordnen kann. Bei Kontoauszügen sollten die vollständigen Buchungstexte sichtbar bleiben. Schwärzungen sind nur sinnvoll, wenn sie fremde, nicht relevante Daten betreffen. Eine eigene Tabelle kann die Entwicklung übersichtlich machen, ersetzt aber nicht die Originalbelege. - **Vereinbarung:** Was wurde zu Wohnung, Beginn, Dauer, Zahlung und Nebenkosten gesagt? - **Durchführung:** Wer nutzte welche Räume und wer übernahm welche Kosten? - **Reaktionen:** Wurden Zahlungen bestätigt, beanstandet oder zurückgewiesen? - **Beendigung:** Wann wurden Kündigung, Aufforderung oder Widerspruch erklärt? - **Zeugen:** Wer war bei Gesprächen anwesend oder kennt die Abwicklung aus eigener Wahrnehmung? Zeugen sollten nicht dazu gedrängt werden, eine bestimmte rechtliche Bewertung zu bestätigen. Wichtig sind ihre eigenen Wahrnehmungen: konkrete Worte, Gesprächsthemen, Zeitpunkte und Handlungen. Ein bloßes „Es bestand ein Mietvertrag“ ist meist weniger hilfreich als eine präzise Schilderung dessen, was tatsächlich vereinbart wurde. Auch negative Tatsachen lassen sich dokumentieren. Wenn keine schriftliche Vereinbarung, keine feste Zahlungsregel oder keine Übergabe stattgefunden hat, sollte dies mit einer nachvollziehbaren Erklärung festgehalten werden. Absolute Aussagen wie „Es gab nie irgendeine Absprache“ sind dagegen riskant, wenn später doch Nachrichten oder Teilzahlungen auftauchen. Eine sinnvolle Beweisübersicht enthält jeweils: - das zu beweisende konkrete Ereignis, - das vorhandene Beweismittel, - das Datum und den Zeitraum, - mögliche Widersprüche, - die Person, die das Dokument oder Gespräch einordnen kann. Private Aufnahmen von Gesprächen sollten nicht heimlich angefertigt werden. Das kann strafrechtlich problematisch sein und die Verwertbarkeit im Zivilprozess gefährden. Besser sind zeitnahe Gesprächsnotizen, schriftliche Bestätigungen und sachliche Nachrichten, die den Inhalt einer Absprache klar festhalten. Übergeben Sie dem Anwalt die Unterlagen geordnet und vollständig, nicht nur die vermeintlich günstigen Belege. Gerade eine widersprüchliche Nachricht kann für die Prozessstrategie entscheidend sein. Eine offene Beweislage ist zwar unbequem, verhindert aber, dass die Gegenseite den Sachverhalt später überraschend prägt. ## Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und weitere Schäden Für die Zeit nach dem wirksamen Ende eines Miet- oder Nutzungsverhältnisses kann der Eigentümer grundsätzlich eine **Nutzungsentschädigung** verlangen. Rechtsgrundlage ist bei einem früheren Mietverhältnis regelmäßig [§ 546a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546a.html). Die Höhe entspricht mindestens der bisher geschuldeten Miete. Möglich ist auch die ortsübliche Miete für vergleichbare Räume, wenn diese höher liegt. Besteht gerade kein Mietvertrag, kommt ein Anspruch aus anderen Vorschriften in Betracht. Dann muss der Eigentümer darlegen, ab wann die Bewohnerin ohne Recht zum Besitz geblieben ist und welchen objektiven Nutzungswert die Wohnung hatte. Die frühere Zahlung ist dabei ein Anhaltspunkt, aber nicht automatisch die richtige Berechnungsgrundlage. Die Nutzungsentschädigung entsteht tageweise. Ein unvollständiger Monat darf daher nicht ohne Weiteres als voller Monat berechnet werden. Der Anspruch endet, sobald die Wohnung vollständig geräumt und der Besitz tatsächlich zurückgegeben ist. Eine bloße Ankündigung des Auszugs reicht nicht. Zusätzlich können konkrete Schäden verlangt werden. Dafür müssen vier Punkte nachvollziehbar belegt werden: - eine Pflichtverletzung durch das Vorenthalten der Räume, - ein tatsächlich eingetretener Vermögensschaden, - ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Verbleib und Schaden, - eine ordnungsgemäße Schadensberechnung. Denkbar sind etwa zusätzliche Finanzierungszinsen, notwendige Kosten für eine Ersatzunterkunft eines vertraglich gebundenen Nachmieters oder nachweisbare Mehrkosten einer verschobenen Übergabe. Ein bloßer entgangener Gewinn genügt nicht immer. Der Eigentümer muss außerdem versuchen, den Schaden gering zu halten. Eine höhere Miete, die mit einem Nachmieter vereinbart wurde, kann als Schadensposition relevant sein. Ersetzt wird jedoch regelmäßig nicht automatisch die gesamte neue Miete. Entscheidend ist der konkrete Ausfall, etwa die Differenz zwischen der bisher erzielbaren Nutzungsvergütung und der wegen der Verzögerung entgangenen Einnahme. Bei einer Abrechnung sollten folgende Angaben getrennt ausgewiesen werden: - Zeitraum der unberechtigten Nutzung, - monatlicher oder täglicher Nutzungswert, - bereits erhaltene Zahlungen, - konkret entstandene Zusatzkosten, - ersparte Aufwendungen und sonstige Vorteile. Fordern Sie die Nutzungsentschädigung schriftlich und beziffert an. Setzen Sie einen klaren Zahlungszeitpunkt und kündigen Sie an, weitere Beträge bis zur Rückgabe geltend zu machen. Eine solche Abrechnung schafft keine eigene Räumungsgrundlage, kann aber die Zahlungsforderung vorbereiten. Ansprüche können verjähren. Für regelmäßig wiederkehrende Forderungen gilt meist die dreijährige Regelverjährung, wobei der Fristbeginn genau geprüft werden muss. Bei einer laufenden Nutzung sollte deshalb nicht gewartet werden, bis der gesamte Zeitraum abgeschlossen ist. ## Eigenmächtige Räumung vermeiden und korrekt vorgehen Bleibt die ehemalige Eigentümerin trotz beendeter Nutzung in der Wohnung, darf der Eigentümer nicht selbst vollstrecken. Ein Schlosswechsel, das Entfernen ihrer Möbel, das Abstellen von Strom oder Wasser oder das Betreten der Räume gegen ihren Willen können weitere Ansprüche auslösen. Auch der Eintrag im Grundbuch ersetzt keinen gerichtlichen Vollstreckungstitel. Der sichere Weg beginnt mit einer klaren letzten Aufforderung. Darin sollten die konkrete Wohnung, der verlangte Räumungstermin, die Herausgabe sämtlicher Schlüssel und die Folgen eines fruchtlosen Ablaufs genannt werden. Die Zustellung sollte nachweisbar erfolgen. Eine Empfangsbestätigung ist hilfreich; verweigert die Bewohnerin die Annahme, sollte die Zustellung anwaltlich abgesichert werden. Bis zur Klärung sollte der Eigentümer den Zugang zu gemeinsam genutzten Bereichen nur im erforderlichen Umfang ausüben. Reparaturen und Gefahrenabwehr bleiben möglich, müssen aber angekündigt werden, soweit kein Notfall vorliegt. Das Betreten der privaten Wohnräume ohne Zustimmung kann den Streit verschärfen und unter Umständen strafrechtlich relevant werden. Reagiert die Bewohnerin nicht, muss der Anspruch gerichtsfest formuliert werden. Im Urteil müssen die zu räumenden Räume eindeutig bezeichnet sein. Erst ein vollstreckbarer Titel ermöglicht es, den Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung zu beauftragen. Bei der Vollstreckung kann zwischen verschiedenen Vorgehensweisen gewählt werden. Üblich ist die Beauftragung des Gerichtsvollziehers mit der vollständigen Räumung. Unter bestimmten Voraussetzungen kommt auch die sogenannte Berliner Räumung in Betracht: Der Gerichtsvollzieher setzt die Bewohnerin aus dem Besitz, während der Eigentümer die Gegenstände zunächst in der Wohnung belässt. Dabei gelten besondere Pflichten zum Umgang mit den Sachen. Persönliche Gegenstände dürfen nicht einfach entsorgt werden. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert das Vorgehen und beachtet die gesetzlichen Regeln zur Verwahrung und Verwertung. Wertlose oder offensichtlich unbrauchbare Sachen dürfen nur unter den dafür geltenden Voraussetzungen behandelt werden. Eigenmächtiges Handeln ist hier besonders riskant. Für ein geordnetes Vorgehen empfiehlt sich folgende Reihenfolge: - Besitzlage und Kündigung anwaltlich prüfen lassen - Räumung und Schlüsselherausgabe nachweisbar verlangen - keine Druckmittel wie Versorgungssperren oder Schlosswechsel einsetzen - bei erfolglosem Ablauf Klage mit präzisem Antrag einreichen - nach dem Urteil die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher veranlassen - die Behandlung zurückgelassener Gegenstände vorab rechtlich klären Bestehen Anzeichen für Gewalt, Drohungen oder eine akute Gefährdung, sollte nicht selbst interveniert werden. In solchen Situationen sind Polizei oder Rettungsdienst zuständig. Der zivilrechtliche Räumungsstreit läuft davon getrennt weiter. ## Fazit: Besitzanspruch prüfen und Klageweg anwaltlich festlegen Am Ende zählt nicht die Bezeichnung der Klage, sondern eine sauber belegte Besitzkette: Wer durfte einziehen, auf welcher Grundlage wurde die Nutzung fortgesetzt und wann endete dieses Recht? Diese Fragen sollten vor der Klage in einer kurzen Chronologie beantwortet werden. Sie verhindert, dass einzelne Zahlungen oder spätere Erklärungen aus dem Zusammenhang gerissen werden. Für die Entscheidung über das weitere Vorgehen sind drei Ergebnisse möglich: - **Mietvertrag nachweisbar:** Dann muss die Beendigung des Mietverhältnisses anhand der mietrechtlichen Regeln bewertet werden. - **Anderes Nutzungsrecht nachweisbar:** Dann kommt es auf dessen Inhalt, Dauer und Beendigung an. - **Kein fortbestehendes Besitzrecht:** Dann ist ein Anspruch auf Herausgabe des Besitzes zu prüfen. Der Käufer sollte seinem Anwalt nicht nur die Kündigung vorlegen. Benötigt werden auch der notarielle Kaufvertrag, die Grundbuchunterlagen, die Zahlungsübersicht, Nachrichten zwischen den früheren Beteiligten und eine genaue Beschreibung der genutzten Räume. Erst die Gesamtschau zeigt, ob der Antrag auf Räumung, Herausgabe oder zusätzlich auf Zahlung gerichtet werden sollte. Wenn mehrere rechtliche Einordnungen vertretbar sind, kann der Anwalt prüfen, ob Haupt- und Hilfsanträge sinnvoll sind. So wird nicht vorschnell nur auf eine einzige Annahme gesetzt. Das Gericht entscheidet letztlich anhand des konkreten Vortrags und der vorgelegten Beweise. Der Eigentümer sollte außerdem die finanzielle Seite vor Klagebeginn realistisch kalkulieren. Dazu gehören Gerichtskosten, Anwaltskosten, mögliche Vollstreckungskosten und das Risiko, dass die Bewohnerin die Kosten nicht zahlen kann. Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt einen solchen Streit nicht automatisch; der Versicherungsvertrag muss den Fall tatsächlich erfassen. **Praktische Schlussfolgerung:** Die Annahme „keine volle Miete gezahlt, also kein Mietvertrag“ ist für sich allein zu kurz. Ebenso wenig folgt aus dem früheren Eigentum automatisch ein dauerhaftes Wohnrecht. Entscheidend ist die gesamte Vereinbarungsgeschichte. Wer diese vor der Klage präzise aufarbeitet und den Antrag daran ausrichtet, verbessert die Chancen auf eine tragfähige Entscheidung. Dieser Beitrag ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls. Bei einer seit Jahren bestehenden Nutzung, widersprüchlichen Zahlungsabreden oder einem hohen Grundstückswert sollte die Klageschrift durch eine im Immobilien- und [Mietrecht](https://mieten-und-vermieten.com/darf-ein-vermieter-streit-unter-nachbarn-wirklich-ignorieren/) erfahrene Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt erstellt werden. --- *Dieser Artikel wurde ursprünglich veröffentlicht auf [mieten-und-vermieten.com](https://mieten-und-vermieten.com/mieter-hat-gekuendigt-zieht-aber-nicht-aus-ihre-handlungsoptionen/)* *© 2026 Provimedia GmbH*